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主持人：各位網(wǎng)友大家好,，這里是中經(jīng)在線訪談,，歡迎您收看,。繼26日出臺新國八條樓市調(diào)控政策以后，一直倍受各界關注房產(chǎn)稅改革今日有了突破性進展,。27日晚間，重慶與上海兩個城市幾乎是同時宣布啟動房產(chǎn)稅改革試點,，28日起試點征收房產(chǎn)稅,，就房產(chǎn)稅一系列問題我們今天很容幸請到著名經(jīng)濟學家李開發(fā)和各位網(wǎng)友進行在線交流，你好,�,！01-28 10:22]
李開發(fā)：各位網(wǎng)友大家好�,！01-28 10:31]
主持人：李老師是我們的老朋友了,，多次來我們網(wǎng)站做客了�,！01-28 10:31]
李開發(fā)：謝謝大家對我的關注,�,！01-28 10:32]
主持人：26日出臺的國八條里面沒有提到這個房產(chǎn)稅，原因是什么,？ [01-28 10:32]
李開發(fā)：國八條有很多內(nèi)容,，還是沿著最近五年房地產(chǎn)調(diào)控的思路，在進一步強化調(diào)控,，出臺一些調(diào)控措施,，精確準確調(diào)控房地產(chǎn)市場。我們是實行最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，我們認為政府的房地產(chǎn)調(diào)控是有針對性的,，是要拉動經(jīng)濟繼續(xù)增長，同時要抑制房價快速上漲,，這個原則一直沒有變,。之所以在最近國八條里面沒有房產(chǎn)稅的內(nèi)容，從中央政府這個角度考慮,，在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅,，條件相當不成熟，要做大量的具體工作,�,！01-28 10:33]
李開發(fā)：比方說，你要開征房產(chǎn)稅,，第一你要對整個社會所持有的房產(chǎn)進行全面普查,，要有完整的房產(chǎn)檔案，顯然這個工作到目前為止還幾乎沒有什么進展,，這是第一,。第二，對涉及到房產(chǎn)稅,，就涉及到房產(chǎn)稅的調(diào)控方式,，我們知道這是財產(chǎn)稅，對財產(chǎn)價值評估是最關鍵一環(huán),，價值評估第一是中央政府拿出一個全國各地適用的,，能夠指導價格評估這么一個公平、公開,、公正的方案,，還要有相當一批專業(yè)評估隊伍，因為你面向整個房產(chǎn)稅基數(shù)特別特別大,，幾乎是我們說社會上70%乃至80%的家庭都有產(chǎn)權,，當然在農(nóng)村也是家家有房，要把這個所有的房產(chǎn)都普查好,。然后房產(chǎn)的價值參照什么來評估,，它的定價標準是什么,？比方說我們說你是北京市，二環(huán)內(nèi)的房產(chǎn),，三環(huán)內(nèi)的房產(chǎn),，如果你拿北京市平均數(shù)來說，可能有延慶的,，可能有懷柔的,，還有農(nóng)村的，包括小城鎮(zhèn)的房產(chǎn),。 [01-28 10:33]
李開發(fā)：如果把這個現(xiàn)有賣房房價加在一起可能很低,，但是我們知道市中心房子已經(jīng)超過三萬奔四萬,，有的奔五萬，這個參照系是什么范圍,？參照價格是什么,？這些內(nèi)容，包括我們政府的財稅部門本身有沒有做好,，這個工作也沒有開展,。為什么？你要有大量的政策準備工作,，所有政策條款出臺,，所有評估隊伍到場，所有評估人員要經(jīng)過專業(yè)培訓,，能很快給房產(chǎn)進行評價,。而且這個房產(chǎn)評價這些方法我估計還是需要全國人大以及地方人大各個方面，多方面的討論,，征求廣大人民代表的意見,，最后才能形成。所以從全國一盤棋的角度來說,，我們認為房產(chǎn)稅在全國普遍開征這個條件遠遠沒有成熟,。 [01-28 10:34]
主持人：為什么現(xiàn)在在重慶和上海兩個城市試點,，出于什么樣的考慮,？ [01-28 10:34]
李開發(fā)：我以為有幾個方面的因素，第一重慶和上海兩個市的市委市政府領導一直希望能夠為老百姓多做點事情,。那么應該說房產(chǎn)稅是地方稅,，地方有積極性是最重要的，因為它是地方的財政收入,，只是說地方房產(chǎn)稅的開征,，必須報經(jīng)中央批準,。既然中央政府同意他進行試點，他就可以開始,，可以做,。 [01-28 10:35]
李開發(fā)：因為我剛才說了,，地方政府的財政收入,，地方政府在這個問題上具有舉足輕重的作用，兩個地區(qū)尤其是重慶,，應該說近兩年來,，在保障中低收入階層的住房權益，擴大保障住房的供應,，采取有效措施,，為低收入階層增加收入，應該說在全國是首屈一指的,。所以他們兩個城市率先開展房地產(chǎn)稅的征收,，對全國房地產(chǎn)市場調(diào)控應該說帶來了強勁的東風�,！01-28 10:36]
主持人：昨天重慶市市長黃奇帆談到房產(chǎn)稅的時候表示,，說房產(chǎn)稅其實象征意義大于實際意義，我們怎么理解這句話,？您同意這個觀點嗎,？ [01-28 10:37]
李開發(fā)：非常同意，因為這個話其實告訴我們兩個信息,，第一,，政府在積極調(diào)控房地產(chǎn)市場。第二,，現(xiàn)在出臺的房產(chǎn)稅還僅僅是整個房產(chǎn)稅當中,，應該出臺一大摞子內(nèi)容當中其中一小部分，這一部分應該說我們從學術上來講,，把它叫做試水,，在試驗市場的反應，可能有更多的稅種,，更多的征稅面要普遍開征,，所以這個僅僅是一個過程，它的對象也是其中一部分,，而不是全部,。 [01-28 10:37]
主持人：李老師,，試點不僅僅是重慶,，還有上海,，我注意到重慶和上海房產(chǎn)稅的細則，無論從試點范圍,，稅率,，征收對象，都有很多差別,，您認為這種差別原因是什么,？哪一種更具有操作性？ [01-28 10:38]
李開發(fā)：還是剛才說的兩點,，第一地方稅是由地方政府主導的稅種,，所以這個地方他們又是試點，所以他們開征,，征收的范圍,，征收的對象，稅率都有不同,，這個是可以理解的。他有條件,，也有權力在他所在的轄區(qū)進行房產(chǎn)稅的開征,。上海的房地產(chǎn)我們看到，我們所有的網(wǎng)友和我們的觀眾注意一下,，他是面向新購住房的用戶,，這些人如果已經(jīng)擁有一套住房，那么他可以購的,，只是住房不能超過人均60平方米,。 [01-28 10:39]
李開發(fā)：另外如果他已經(jīng)有兩套房,，不能再購第三套房,。此外，非本市居民,，如果你在這個城市里面,，比如說停留或者居住、工作,、生活到了一定的年限,，這個一定的年限好像沒有具體公布，比如有可能要求在這個城市里面工作兩年,、三年,、五年，這個都有可能,，但是具體細則沒有出臺,。如果你是外地人,，如果已經(jīng)在原來的原住地有了一套住房，但是你在上海沒有住房,，你還是可以購第二套的,，但是必須符合在上海市工作生活多長時間�,！01-28 10:39]
李開發(fā)：我們說這些,，因為剛剛出臺，還有很多內(nèi)容還不盡詳細,，我們還不能精確把握究竟哪一部分人才能在上海購第二套住房,。比方說，你說這個人他提出來,，你要在這個地方工作生活,，工作生活還有投資，現(xiàn)在實際上是強調(diào)這三個方面,，投資是投資什么,？比方說投資房地產(chǎn)公司，這也叫投資,，投資任何一個領域也叫投資,，他這個投資怎么定位的。打個比方,，我已經(jīng)在北京買了兩套住房,，我已經(jīng)在北京有投資了，那是不是我可以再繼續(xù)購房,，這里面的細則還沒有完全出臺,，我相信底下還有更細的操作規(guī)則出臺�,！01-28 10:39]
主持人：上海房產(chǎn)稅的細則在之前我們預計的基礎上,，其實有很多的優(yōu)惠面積，這也是我們看到一個可喜的現(xiàn)象了,，比如按市場交易價的70%繳納,，稅率從此前傳言的0.8%變成了0.4%和0.6%，開例免征范圍為普遍住房和改善性需求設置,，可見抑制投資性需求已經(jīng)十分明確了,。那么在上海房產(chǎn)稅細則是國八條的有效補充，在國八條里提高二套房的首付額的嚴厲措施下,，房產(chǎn)稅是否意味著它更加完整,？ [01-28 10:40]
李開發(fā)：其實國八條規(guī)定不能購第三套房，這是第一。第二個,，二套房的首付上升到60%,，應該說增加了投機炒房人的壓力，應該說從穩(wěn)步促進市場經(jīng)濟發(fā)展,，促進房地產(chǎn)市場趨于健康,，使過快上漲的房價勢頭得到抑制，國務院這個政策還是很有針對性,，應該也會受到積極的效果,。稅率這一塊，包括計算方法,，比方說1986年,，當時國家已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的穩(wěn)健,，但是當時房產(chǎn)稅面向隱形的房產(chǎn)在征稅,，那么稅收的基礎是這個房產(chǎn)價值，實際價值打掉一部分各種雜費,，變成了60%到90%,，實際上就是平均是70%到80%，實際征收的稅基,，征收1.2%,，如果你這個房子用來出租，你租金這一塊征收12%,，其實大部分內(nèi)容還是延用了，只是說我們這次上海征收實際上稅率是6%,，然后你現(xiàn)有資產(chǎn)價值是打了七折,，這也是比較通行的做法，只是說我們認為稅基還是比較偏低一點點,�,！01-28 10:45]
主持人：我注意到上海市的暫行方法規(guī)定，家庭子女因婚姻需求需要首次購住房,，可以免房產(chǎn)稅,，我想問一下李老師，我們怎么界定這個房子是因為婚姻需求而購的,，這里面會不會存在一些鉆空子的行為,？ [01-28 10:45]
李開發(fā)：這個是這樣的，假如說我這個家庭我有兩個小孩,，大兒子今年已經(jīng)三十,，二兒子今年已經(jīng)二十四，二十四很有可能沒有結(jié)婚，沒結(jié)婚我們這個家庭現(xiàn)在已經(jīng)有了三套住房,，一共有了三套,，但是有兩套是可以免稅的對不對，是不在這個調(diào)控范圍之內(nèi)的,，但是由于兒子馬上要成家,，他已經(jīng)是成年人，他隨時都可以結(jié)婚,，這個是國家法律允許的,，他現(xiàn)在擁有的這套住房免稅我認為比較合理的。其實就是他還沒拿結(jié)婚證,，如果拿了結(jié)婚證,，他已經(jīng)單獨一個家庭，你還可以買第二套房,，這個規(guī)定就是這樣的針對性,。 [01-28 10:45]
主持人：還是有一定的普遍性和針對性,�,！01-28 10:46]
李開發(fā)：主要是對成年子女，就是假如說你還沒達到就是我們國家《婚姻法》結(jié)婚法定年齡,，在這個底下肯定不算,，但是達到這個年齡，如果他單獨有一套住房,，看起來是一個家庭,，實際上完全可以分離出去�,！01-28 10:46]
主持人：我們談談重慶,，重慶開始進行房產(chǎn)稅試點的時候，不免啟發(fā)其他城市消費者,，如果別的城市開始征收房產(chǎn)稅,，有的人想現(xiàn)在不如快一點，多買一點房子儲存起來,，這是不是作為投機者心里產(chǎn)生的考慮,，對于重慶市開展房產(chǎn)稅試點以后的政策您認為是否會引起其他城市的一種，對于商品房的搶購風,？ [01-28 10:46]
李開發(fā)：應該說元月份前面20天,，北京已經(jīng)創(chuàng)造銷售新高峰，銷售量遠遠超過當時的供應量,，這個政策出臺以后,，正像你所預測得那樣,，我們以為全國有些城市會出現(xiàn)一定的投機行為，但是有投機行為并不可怕,，實際上投機行為針對我們其他的配套法規(guī)以及征收的面,，它在那個范圍之內(nèi)，現(xiàn)在不涉及到我們現(xiàn)在征收稅的范圍,，就是他購房目前來看也是合法的,，盡管他是投機行為，但是我們房產(chǎn)稅什么時候擴大到他那個領域,，現(xiàn)在還不清楚,，不過我以為，他們這么做,，應該說也是比較冒險,，因為他不能知道未來的房產(chǎn)稅對他那一塊調(diào)控力度是多大，有可能他會吃虧,�,！01-28 10:47]
主持人：我們不能否認房產(chǎn)稅出臺對于一些投機炒房行為是有很明顯的抑制作用�,！01-28 10:47]
李開發(fā)：在這些城市有抑制作用,，因為最大的制約就是第三套房，現(xiàn)在國八條是面向全國的,，也就是在全國范圍之內(nèi),，你購買第三套房都是一個問題，重慶的,，上海的,，他現(xiàn)在就是針對兩個轄區(qū)的，他的政策還在試點過程當中,，我們估計一般試點,，少則一年才會有一個結(jié)論，就是一年才算是一個周期,，他不會很快在全國推廣開來,，所以如果有些家庭才有一套房,，他要借此機會趕快買二套房,，就目前來講還算一個時機�,！01-28 10:47]
主持人：在重慶改革辦法中這樣規(guī)定,，應稅住房計稅價值為房產(chǎn)交易價，房產(chǎn)價格隨著市場變動有很大變化,，如果第二年房子上漲了,，是不是意味著交稅金額也會隨之變動？ [01-28 10:47]
李開發(fā)：那肯定，市場交易價它的周期你要確定,，比方說假如我們現(xiàn)在是2011年的元月份,，我們確定6個月以前這個地方房產(chǎn)價格就是我們參照的交易價格，6個月以前可能剛好那個價格是高峰,，這時候征稅的時候,，我可能就吃虧，這時候政府應該參照現(xiàn)實,。但是有一種情況可能讓他討便宜,，就是剛好我們計稅依據(jù)就是從現(xiàn)在開始半年前，以那個為中心點,，如果那個時候房價剛好是低谷,，現(xiàn)在上漲了，可能我交易現(xiàn)在才做計稅我可能討一點便宜,�,！01-28 10:48]
主持人：另外辦法中規(guī)定條件成熟的時候，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù),，我們怎么理解條件成熟,，什么是條件？什么是成熟,？ [01-28 10:51]
李開發(fā)：條件成熟,，應該說是一個政府性的內(nèi)容，第一就是所有的房產(chǎn)都有檔案,，只要在我們國土上,，只要有住房的，那都必須明確這個產(chǎn)權是誰,，面積是多大,，建筑結(jié)構是什么，原來的購置價值是多少,，現(xiàn)在的市場價值是多少,，有了這些，這個房子屬于誰的時候,，以什么一種方式來評估,，我們政策是怎么制定的，這些政策是不是能把我們現(xiàn)有的所有房產(chǎn)都能涵括在其中,，到了這個份上,，我們可以說條件成熟了。當然對照這個條件,，我們說現(xiàn)在條件還是非常不成熟,�,！01-28 10:51]
主持人：李老師，目前我們房地產(chǎn)評估和價格認定是不是有一個統(tǒng)一的標準,，我們怎么保證在認定過程中一個公平公正性,？ [01-28 10:52]
李開發(fā)：這個它是分這么幾塊，第一就是我們國家原來有資產(chǎn)評估的方法,，第二我們國家已經(jīng)形成一大批資產(chǎn)評估師,，很多人拿了這個證，應該說我們專業(yè)隊伍已經(jīng)形成,。但是這個隊伍對我們現(xiàn)在面廣量大的房地產(chǎn)市場的評估,，從人數(shù)上來講，他夠不夠,，我們認為肯定不夠,，這是第一。第二,，原來的評估方法跟現(xiàn)在針對房地產(chǎn)市場的評估,，應該說還是有很大變化，新的法律法規(guī),，第一要制定出來,，第二它如何操作，如何評估,，這些專業(yè)評估人員應該特別了解,，特別精通，而且能夠熟練操作,，這時候才能算是一個基本條件,，才能開始征收�,！01-28 10:52]
李開發(fā)：因為稅收是一個政府法律行為,，應該說只有人大常委會，全國人民代表大會才有做出稅收相關規(guī)定,，這些規(guī)定還要經(jīng)過反復討論,，征求老百姓的意見，廣大人民代表把人民群眾當中的不同意見匯集起來拿到人大討論,，最后經(jīng)過人大討論修改最后確定,，它才是稅法。依照這個稅法形成這么一個隊伍,，有全部的檔案,，針對不同地區(qū)什么樣的問題都有解決方法,，只有到了這個時候,，它才能開征,。 [01-28 10:52]
主持人：還是需要一定時間讓我們等待的,。那么在上海和重慶開征了房產(chǎn)稅以后,，可能更多的人會擔心房價，房價會不會隨著房產(chǎn)稅的開征而會被再次推高呢,？ [01-28 10:52]
李開發(fā)：其實房產(chǎn)稅的開征,，我們認為對房價有一定的抑制作用，但是它其實也有一個會讓房價上漲的作用,，為什么呢,？因為我們知道，我們調(diào)研國際房地產(chǎn)市場,，在發(fā)達的國家,，發(fā)達的城市，最高稅率可能達到4%,，就它的現(xiàn)有價值的4%,。打個比方，你有一個價值四百萬的房產(chǎn),，價值四百萬的房產(chǎn)你扣除你的免稅金額,，比如我們剛才說，我們以前討論的方案,，主要是人均四十平方,，在這個四十平方以內(nèi)你是免稅的，超過四十平方,，你就得交納這個稅收,。 [01-28 10:53]
李開發(fā)：最后我們稅務專家反復討論的時候,，這個稅,，小康社會，小康家庭人均四十平方,，還加上了20%的上下波動,，結(jié)果專家們形成一致共識就是一個普通家庭，他的免稅房產(chǎn)面積應該是144平米以下,，超過144平米的就要開征稅收,。但是這個開征稅收就是我剛才說的，你越是發(fā)達的地方,，房價會炒起來,，這時候他的政府開征稅率是比較高的，你比方說在美國,，超過部分最高有4.2,，比方我有一個280平方的別墅,，我家里只有144，還應該有一個136,，如果四萬一平方,，可能就是六百萬，六百萬的4%的話,，是24萬一年,，一年要交納房產(chǎn)稅24萬�,！01-28 11:00]
李開發(fā)：如果這個城市發(fā)展的速度比較緩慢,，這時候房產(chǎn)稅可以很便宜，在美國最低也有低于1.0%的,，0.8%的,，但是1.0%，0.8%,，這些都是相當不發(fā)達的城市,，至少說不是增長特別快的城市，所以像重慶,、上�,，F(xiàn)在房產(chǎn)稅出臺之后，有一部分家庭,，如果眼前僅僅是一套房,，現(xiàn)在他買第二套房是合法的，所以他實際上就會趕緊投入市場,，這是一條,，應該說本來沒有想買，現(xiàn)在他可能要想買,�,！01-28 11:00]
李開發(fā)：另外一個就是，這個0.4%和0.6%,，假如我買來,，我買的房子我把它出租出去，如果我能租五萬塊錢一年,，它如果現(xiàn)在是0.6的話,，我可以得到3.4，我把這個錢如果放在銀行里面,，我們知道現(xiàn)在銀行一年期利率還沒超過2.5,，應該說我比放在銀行里面還多掙了0.9%，所以這時候他還有繼續(xù)投資的積極性，這樣子那些原來舉棋不定,，以為這個房產(chǎn)稅會很重,，會打擊投資者，假如你現(xiàn)在還是一套房可以買第二套房,，所以這個因素將有可能帶來房價繼續(xù)攀升�,！01-28 11:01]
李開發(fā)：但是,，國八條的文件規(guī)定，第三套房是禁止購買的,，第二套房首付要60%的,，這個第二套房的60%對有錢人來說不是個壓力，因為當他把這個錢交了,，他很快房產(chǎn)就是他的,，實際上他可以拿這個房產(chǎn)再做交易，所以這一條影響力不大,。但是禁止購買第三套住房,，這對投機炒房是一個很大的壓制。我在想,，最近五年的房地產(chǎn)調(diào)控,，我們可以這么講，在一線城市,，最近五年房價上漲了300%這是沒有問題的,，那么有錢人該出手該投資的早已經(jīng)出手了，這個時候再想出手的人,，往往都是收入不多,，能力有限，所以他來出手加大投資,，這個能力很有限的,。這樣子，這個叫平抑房價的措施也在起著作用,。兩個措施互相抵消以后,，我們認為房價會穩(wěn)定在現(xiàn)有位置上，既不會快速上漲,，也不會大幅度下滑,。 [01-28 11:01]
主持人：您剛才提到近五年在大的城市房價提升了300%,，的確國家連續(xù)六年對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,，房價依然高攀不下，您究其原因來講,，您認為什么原因?qū)е路績r高攀不下,，會不會出臺一些政策抑制這樣的情況產(chǎn)生,？ [01-28 11:01]
李開發(fā)：最近六年，從2005年開始,，六年調(diào)控房地產(chǎn)市場,，調(diào)控結(jié)果大家都看到了，但是我們要澄清,，政府調(diào)控房地產(chǎn)這是政府的一個意向,，就是要把房價給控制住，但是市場有很多東西它不是政府文件一竿子打下去就會馬上立竿見影,，主要原因是第一,，我們城市在快速發(fā)展，城市化帶來了越來越多的人進了城市,。比方說北京,，我們知道當一個城市每年GDP增加10%的時候，因為你GDP增加了,，你的產(chǎn)業(yè)增加了,，許多就業(yè)崗位也增加了，增加的很多崗位,�,！01-28 11:12]
李開發(fā)：因為新增加的GDP當中，大部分崗位都跟我們說比較新潮,，比較有技術,，比較有開拓精神，還有一個比較符合未來的產(chǎn)業(yè)政策,，這些產(chǎn)業(yè)可能多數(shù)是原來沒有的,，這樣子他選用的人員肯定不是下崗工人，他必須面向全社會,，往往是社會上有一定知識水平,，并且有比較好的技術基礎，然后也很有創(chuàng)業(yè)精神,，這樣一些人他就會被招聘到城市來,。所以我們說，當一個城市的GDP增長10%的時候,，他的外來人口要增長5%左右,，這是我們研究調(diào)研的結(jié)果�,！01-28 11:12]
主持人：這個給房地產(chǎn)的壓力就會更大,。 [01-28 11:13]
李開發(fā)：是，如果我們現(xiàn)在最近五年,，幾乎GDP都達到了10,，你想增加的外來人口數(shù)量是非常巨大的，面臨這么一個巨大的人群,，我們保障性住房的提供到目前為止還是在2%,，3%，最多我估計也就是4%在這個范圍之上,，而且近幾年,，由于保障性住房其實也是要房地產(chǎn)開發(fā)商來開發(fā)的，他領了這個路,，但是你會發(fā)現(xiàn)70%,，80%根本沒有完成,，所以保障性住房建設速度,，資金的投入，以及竣工交付使用都很慢,，而且有些地方好不容易數(shù)量不多的保障性住房建起來了,，但是由于分配的問題荒在那個地方幾年還沒有分配到位，所以這些導致越來越多人必須面向商品房尋求解決自己的住房問題,。所以城市人口大幅度增加,，我們的保障性住房供應渠道又越來越小，越來越多的人群站在商品房的購買者和潛在購買者的角度上,，所以才是推動商品房的價格大幅度上升是可以理解的,，這是第一�,！01-28 11:13]
李開發(fā)：第二個,，再加上我們國家對投資炒房，投機炒房一直力量比較弱一些,，我們在調(diào)查過程當中發(fā)現(xiàn),，我們社會上很多群眾，包括許多網(wǎng)友對這個都有看法,，但是其實大家也有理解不周的地方,，就是我們國家要進一步拉動消費，尤其是近幾年經(jīng)濟危機當中,，如果不拉動消費,，社會上的產(chǎn)業(yè)有很多就會處在簫條狀態(tài)。我們知道我們機械制造,、食品加工,、服裝這些產(chǎn)業(yè)以前都是以出口為主的，但是金融危機后，企業(yè)的訂單少了,，他的這些總價下來了,，工資也被壓下來了，因為他要繼續(xù)出口就必須降價,，降價除了工廠在降低自己的管理成本之外,，很有可能工人工資也會降低，在這種情況下,，政府要擴大內(nèi)需,，允許一部分投資者進入房地產(chǎn)市場，也是拉動內(nèi)需的重要方面,�,！01-28 11:13]
李開發(fā)：當然有問題再慢慢解決，所以這里面我們沒有采取特別強有力的措施來管住房價,，這里面也有拉動內(nèi)需的需要,。因為如果不能拉動內(nèi)需，我們經(jīng)濟簫條下來,，我們就業(yè)門路在減少,，我們沒有辦法抵消金融危機對我們國家經(jīng)濟的影響，所以這里面政府在平衡這個房地產(chǎn)調(diào)控政策的時候,，也有這個方面的考慮,，但是這個方面的考慮我們社會群眾理解不夠�,！01-28 11:13]
主持人：針對這些問題您能不能預測一下2011房價基本走勢,？ [01-28 11:14]
李開發(fā)：2011年房價基本走勢，我們把它明確下來就是上升的空間不大,，這是第一,。第二個，大城市的核心區(qū)雖然房價在上升,，但是交易量越來越少,，因為城市中心基本上被開發(fā)完了，那么大城市主要是在城鄉(xiāng)接合部的房價會快速上升,。二線城市,，就是指省會以下的地級市這樣一類城市，經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū),，房價還會有較大幅度的上漲,，這個較大幅度的上漲，其實是因為這些大城市,，特大型城市里面的管控手段比較齊全,，第二個許多人已經(jīng)擁有了住房,，投資空間不大�,！01-28 11:14]
李開發(fā)：第三個,，就是大量資金，現(xiàn)在我們社會上資金特別豐富,，因為我們知道我們最近幾年,，貨幣投放量非常大，這一部分資金要尋找投資和收益的來源,，必須轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市,，甚至是轉(zhuǎn)戰(zhàn)西部城市，這樣子二線城市的房價會有較大幅度的上漲,。我們考慮2011年房價下降的可能,，現(xiàn)在至少說沒有明確的依據(jù)，我們認定房價要下降,。盡管我們房產(chǎn)稅出臺了,，我們還是一種試水的性質(zhì)，第一個,，它的力度不是很強大,，第二個,，它所針對的范圍也比較窄,，只是說我們認為比較有效的抑制房價的可能就是禁止購買第三套房的政策�,！01-28 11:14]
李開發(fā)：同時你會發(fā)現(xiàn)我們進購第三套房的時候,，包括上海和重慶其實還是有區(qū)域性限制，就是不在這個里面政策還是可以變通的,，所以我們對2011年房地產(chǎn)市場我們還是認為比較穩(wěn)定,，小幅度上漲，然后一個就是我們廣大中低收入階層,，尤其是一線城市里面廣大中低收入階層的住房保障能力得到了加強,，保障性住房的供應量比以前會大幅度增加，它也為我們廣大中低收入階層提供了一個定心丸,。我們還看到這次保障性住房的增加,，廉租房的供應，你哪怕你不是這個城市里面戶口,，只要你在這個城市里面工作了一定的時間,，已經(jīng)在這個城市里面有了相對穩(wěn)定的就業(yè)崗位，他也是可以申請公租房,，經(jīng)濟適用房的,，這為我們低收入層帶來一個福音,。 [01-28 11:14]
主持人：我們剛才從房產(chǎn)稅談到了房產(chǎn)稅對個人的影響,，對房地產(chǎn)的影響,，可能有人關心我們征收來的房產(chǎn)稅用途是什么，去向是哪里,？ [01-28 11:15]
李開發(fā)：房產(chǎn)稅是地方稅,，所以各個地方政府可以有不同的安排。比如像重慶,，他明確用在公租房里面,，就是保障性住房的建設，有一些可以用來解決農(nóng)民工問題,，也可以解決城市里面現(xiàn)有城市戶口,，但是他住房比較困難，沒有能力購買住房的群體,，以及我們政府還要解決人才引進的問題,，你是作為引進人才過來的，你要為這些引進的人才提供一定的保障性住房,，這些每個地方政府的用途可能不同,，但是主要還是集中在公租房，保障性住房,，以及中低收入階層的住房福利這個方面,，作為一種資金準備�,！01-28 11:15]
主持人：的確保障性住房對于中低收入家庭,、困難家庭來說是一個福音了，這種稅收用于公租房建設,，在國家層面來講,，是不是可以理解為國家在保障性住房建設上面面臨一些資金困難？ [01-28 11:15]
李開發(fā)：應該說地方政府現(xiàn)在資金困難是存在的,，我們在許多地方調(diào)查的時候,，地方政府每年收入當中可能有30%，甚至有40%,，45%來自于土地出讓和房地產(chǎn)交易的稅收,。 [01-28 11:15]
李開發(fā)：考慮到土地出讓會越來越少,，政府的稅源越來越少,，地方政府可以逐步建立健全房地產(chǎn)稅收的征管制度，這一塊稅收應該是補充今后如果沒有多少地出讓了,，政府依然有比較充足的財政開支資金來源,，這些我們在研究外國房產(chǎn)稅的時候,，你比如我們研究美國，美國房產(chǎn)稅在國家層面上來講,，是整個政府稅收的30%左右,，但是對地方政府來講，它幾乎是地方政府稅收的95%以上的來源,，就是地方政府全部開支中,，90%要從房產(chǎn)稅當中來尋求支援�,！01-28 11:15]
李開發(fā)：所以開征房產(chǎn)稅,，目前來看雖然是個試點，雖然是在兩個城市推行,，但是國家一定會把它在全國推開,，只是說這個推開的時間還要等條件成熟。然后房產(chǎn)稅的征管會越來越完整,，越來越詳細,，所有有房產(chǎn)的應該說都必須交納房產(chǎn)稅�,！01-28 11:16]
主持人：您能給我們預測一下推行時間嗎,？大概什么時間段？ [01-28 11:16]
李開發(fā)：我這么認為也是我們很多專家討論的,，有一部分專家認為近兩年就會開征,，我們認為十二五期間開征可能性不大，最主要是我們說房產(chǎn)稅開征各項基礎工作是要有大量的時間來準備,，這是第一,。第二個,，房產(chǎn)稅的開征主要的對象其實就是一些先富起來的富裕階層,，富裕階層的影響力也是巨大的，所以出臺這個政策,，那還得要方方面面做大量的工作,，有社會輿論的引導，有國務院政策的壓力和推動,，也有人大代表的努力,，這些房產(chǎn)稅才會逐步逐步把準備工作做好�,！01-28 11:16]
李開發(fā)：你比如說房地產(chǎn)的普查,，只要有房子，就應該在政府房產(chǎn)管理部門檔案里面,，但是我們現(xiàn)在這個工作應該說90%的地區(qū)幾乎還沒做,，這個工作要把這些房產(chǎn)都查清,，這個房產(chǎn)我們說它的面積，它的結(jié)構,，是整體交租,，還是住宅地產(chǎn)，這個地產(chǎn)它原始購進價值是多少,，現(xiàn)在它那個地段價格上漲的幅度是多少,，我們按照什么標準來制定這個地區(qū)的房產(chǎn)價格�,！01-28 11:17]
李開發(fā)：因為我們說到北京市,，你比如說大興有大興的情況，亦莊有亦莊的情況,，延慶有延慶的情況,，沒有辦法制定一個政策放之四海而皆準，每個地方它房產(chǎn)的評價其實都是需要根據(jù)本地情況進行調(diào)整的,，所以這整個過程其實就是大量富有階層和政府政策之間的博弈,，這個博弈我們看到從06年開始調(diào)控房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的博弈進行了六年,，大家知道進展并不是很明顯,，雖然有效果。其實我們說,，征收房產(chǎn)稅這個政策出臺的博弈也是很重要的,，就是計價標準，計價的基數(shù),，免征的標準,，以及稅率，多套住房的征收方法,�,！01-28 11:18]
李開發(fā)4：比方說如果我們要袒護一下富有階層，那個老兄手里有二十套房,，這時候出臺的制度,，如果我們所有人都是0.6或者1.0，那么顯然他持有多套住房他不會受到損失,。但是如果我們是累計計稅,，你第一套住房是免稅的，到了第二套住房,，超過四十平方以上的,，我們的稅率是變成1.5了，第三套可能是2.0了,，那第四套可能是2.5了,，你發(fā)現(xiàn)他到第三套以上,，甚至到第四套的時候他沒有辦法持有了，所以這樣子那個投資投機的,，手里有二十套三十套住房的,，他一看這個政策出臺他馬上要跳樓，馬上要把房產(chǎn)拋出去,，所以會不會出臺一個政策有累計稅,，因為它的目標就是針對持有多套住房的�,！01-28 11:18]
李開發(fā)：第二個,，我的稅率究竟有多高，發(fā)達的地區(qū),，發(fā)達的城市,，如果持有第二套住房，包括你的三口之家,，你的總面積超過144,，這個稅率可能發(fā)達地區(qū)應該是我們認為比較合適的，可能應該是2.0以上,，但是你會想到這個社會里面大部分比較富有的人都有二套以上,，每個地方政策將來出臺，都是一個地方政府政策和當?shù)卣钟卸嗵鬃》恳约巴顿Y炒房富有人群之間一種利益博弈,，所以這個博弈很艱難,，所以我們說這個工作開展的難度特別大�,！01-28 11:18]
主持人：其實所謂全國推行,，不僅需要時間和條件的成熟，還需要各個配套政策的完善,，關鍵是要各地方因自己情況而定,。 [01-28 11:18]
李開發(fā)：是,，現(xiàn)在我們常常是一個政策能討論半年沒有結(jié)果,，甚至討論一年還有回潮。我們現(xiàn)在的房產(chǎn)稅是保護中低收入階層的,，因為假如你有一套住房，你人均四十平方以上,，總數(shù)144平方米以下,，在這個范圍之內(nèi)稅收都是零，房產(chǎn)稅主要針對富有人群,�,！01-28 11:19]
李開發(fā)：但是大家都知道,，社會主義市場經(jīng)濟的初級階段，應該說利益集團對社會政策影響比較大,，政府很想出臺這個特別有利的調(diào)控政策,，但是還得要均衡這個社會的各個利益群體，保護他們的合法利益,，所以這些政策應該是慢慢經(jīng)過討論,，最后大家意見統(tǒng)一才能征收，所以我說,，我以為“十二五”期間在全國開征房產(chǎn)稅的可能性不大,。 [01-28 11:20]
主持人：其實好的政策出臺的確是需要時間的驗證,，并且需要時間不斷調(diào)整方向,，以便更好服務于人民的生活。今天非常謝謝李老師做客中經(jīng)在線訪談,�,！01-28 11:20]
李開發(fā)：也謝謝中國經(jīng)濟網(wǎng)給我們一個討論的機會，謝謝廣大網(wǎng)友收看我們的節(jié)目,�,！01-28 11:23]
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