|
主持人：各位網(wǎng)友大家好,！這里是中經(jīng)在線訪談，歡迎您收看,！國務(wù)院法制辦15號公布了《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次公開征求意見稿）》全文,，再度就“新拆遷條例”立法征求了公眾意見，這是自國務(wù)院法制辦1月19日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見稿以來,，引發(fā)了公眾強烈關(guān)注,，今天我們特別榮幸到了中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強，就大家關(guān)心的問題和網(wǎng)友進行在線交流,。柴強,，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長，您好柴老師,！ [12-16 13:43] 柴強：大家好,！ [12-16 13:43] 主持人：柴老師，我們首先談一下強制拆遷的問題,，拆遷條例的第二次征求意見稿中規(guī)定了行政機關(guān)不得強制拆遷,，這是否有利于在房屋征收中的補償矛盾呢？ [12-16 13:44] 柴強：我想首先講一下房屋征收的本身含義,，房屋征收原來叫房屋拆遷,，本質(zhì)是要用這個土地，所以說征收本身就是強制性的�,，F(xiàn)在,，取消了行政的強制拆遷,，并不意味著這個拆遷或者說現(xiàn)在叫做征收不是強制性的,。征收這個活動在世界上都有，因為土地是提供空間,，任何活動都需要空間,，而且土地不可移動，所以公共利益的需要必須要用這個土地的時候,，就是要啟動這個征收了,，這個征收簡單通俗來講就是強買這樣一個活動。所以,，強制性都是存在的,，只是說最后強制由法院執(zhí)行�,！12-16 13:44] 主持人：就是說是概念上的一個理解,。 [12-16 13:46] 柴強：并不是說強制就沒了,�,！12-16 13:46] 主持人：第二塊我們就談?wù)劰怖�,，二次征求意見稿中�?guī)定了只有因公共利益的需要符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,，并明確因政府組織實施的能源,、水利、公共機關(guān)辦公用房的房屋征收,，您認(rèn)為公共利益是否有彈性,，到底誰來代表公共利益？ [12-16 13:46] 柴強：公共利益是前提,，過去講都是為了公共利益的需要,，只是以前沒有對此進行明確界定，這次條例對公共利益做了比較明確具體的規(guī)定,。公共利益在世界上都是一個難題,，沒有一個統(tǒng)一的定義，當(dāng)然根據(jù)國情,、不同的發(fā)展階段,，來對公共利益進行界定，我認(rèn)為在不同的時期,、不同的國情,，對公共利益可以窄一些、也可以寬一些,，當(dāng)然這次條例對公共利益做了明確規(guī)定,，比過去當(dāng)然明確了，也比過去啟動征收的一些行為肯定是要窄了,�,！12-16 13:46] 主持人：那么在第一次征求意見的時候，也曾規(guī)定了有90%以上被征收人同意進行危舊房屋改造的縣級以上的地方人民政府方可作出房屋的征收規(guī)定,，因危舊房屋改造需要征收的房屋應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上人的協(xié)議,，在簽約期限內(nèi)達到三分之二以上才可以生效，我們注意到在第二次征求意見稿出臺的時候,，這個規(guī)定不見了,，官方認(rèn)為這個有一定難度，您認(rèn)為是這樣的嗎,？ [12-16 13:47] 柴強：不一定,，目前也有一套程序要納入到規(guī)劃里面去，實際上要通過人大的這種通過機制來確定這個事情,�,！12-16 13:47] 主持人：您能跟我們解釋一下這里的兩個數(shù)字為什么一個是90%、一個是三分之二嗎,？ [12-16 13:48] 柴強：這個是以前的,，在國外或者我們港臺地區(qū)原來都有相應(yīng)的這些規(guī)定,。實際上危舊房改造都是為了老百姓的利益，當(dāng)然有些因為土地不可移動這樣一個問題,，有個別的一戶兩戶不同意,，你也干不成，他也知道你干不成,，所以他要高價或者別的東西,，因為土地是不可移動的，如果是一般的動產(chǎn)就不可能有這樣復(fù)雜的事情,。當(dāng)然,，也要有一個表決機制，原來是這樣設(shè)計的�,，F(xiàn)在要納入到一些規(guī)劃,，除了政府以外還要通過人大來通過，才能夠啟動這些,�,！12-16 13:48] 主持人：那我們接下來談的是補償標(biāo)準(zhǔn)值的問題，在這個條例第16條規(guī)定,，對被征收房屋價值的補償金額不得低于房屋征收決定公告之日起類似房地產(chǎn)的市場價格,，那么被征收房屋價值由具有相應(yīng)資質(zhì)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法的評估規(guī)定確定，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)該是怎么樣界定的,？您也給我們介紹一下房屋征收評估辦法的相關(guān)規(guī)定,。 [12-16 13:49] 柴強：行,，征收這個問題我再講一下,，本質(zhì)上是兩個難點的問題，一個是公共利益,，它符合不符合公共利益,，如果不符合就不能征收,，如果符合了,，你就必須服從。在符合公共利益的情形下面,，就有一個補償?shù)膯栴}了,，補償就是要足額、要公平,、要合理,。如果這些都符合了，就要實行征收了,，你就要離開這個地方了,，嚴(yán)格來講,，世界上都是這樣一個程序�,！12-16 13:49] 柴強：所以,，講到補償?shù)脑挘瑸榱吮ＷC被征收人的合法權(quán)益,，這次明確了給你的補償當(dāng)然是有很多部分,，其中一個部分就是被征收房屋的價值，當(dāng)然這個房屋的價值不光是地上房屋本身,，還包括占用范圍里面的土地使用權(quán),，還有包括其他一些不動產(chǎn)，像樹木,，或者有一些水井,、圍墻等等，都是不可移動的,，都是屬于房屋價值的范圍內(nèi),。除了這塊補償之外，另外還有搬遷費,，還有臨時的安置費用,、如果是經(jīng)營性的，還有停產(chǎn),、停業(yè)損失,。 [12-16 13:50] 柴強：甚至你的房子很破舊,，這個價值再怎么評估它也是那么多錢,，你解決不了居住的問題，還可以啟動一些安置住房的程序,，就是按保障性住房來進行安置,，所以這個對老百姓都是一個保護。當(dāng)然,，最重要的一個部分,，或者可能是大頭，就是被征收房屋價值,。被征收房屋價值是多少,、怎么來定？所以,，這次由獨立的專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來評估確定,。 [12-16 13:51] 柴強：這個評估又怎么來確定呢,？這些機構(gòu)或者這些專業(yè)人員做法可能不完全一樣,，所以這個條例就明確了,，要制定房屋征收評估的辦法，這個辦法就是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部來制定,�,！12-16 13:51] 主持人：我們怎么樣才能做到評估中的公平呢？因為這么多評估機構(gòu)在里面,�,！12-16 13:52] 柴強：我覺得有這幾個方面的原因，從過去的拆遷評估里面反映出來的,。一個方面,，就是任何單位和個人不得干預(yù)評估，特別是房屋征收部門,，不得要求低評這樣一個問題,，當(dāng)然還有其他的部門或者人員來干預(yù)，干預(yù)你這個結(jié)果高低,，這是一個方面,。這個評估機構(gòu)和評估師也不能受別的干預(yù)，所以應(yīng)該拒絕這種干預(yù),，你就憑你的職業(yè)道德和專業(yè)水平來評估,，這是一個方面，就是干預(yù)的問題,�,！12-16 13:52] 柴強：第二個方面，評估師和評估機構(gòu)當(dāng)然業(yè)務(wù)水平要提高,，他真正是能夠懂得怎么來評這個東西,，主要是這兩點。當(dāng)然,，具體的還有很多技術(shù)問題,，通過這個評估辦法來把關(guān)，讓他執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),、流程,、評估選用的方法等等這些，還有參數(shù)選取來規(guī)定,�,！12-16 13:52] 主持人：也就是不同的評估有不同的方法,，那您跟我們介紹一下評估大致的流程是什么樣的,？ [12-16 13:55] 柴強：評估首先要接受委托，委托就當(dāng)然是首先誰來評,，這個機構(gòu)誰來評,。目前決定誰來選這個機構(gòu),？就是被征收人來選定，目前的做法可能有征收人來選的,，也有被征收人來選的,，也有搖號抽簽的，當(dāng)然現(xiàn)在的規(guī)定就是不管什么方法來選這個機構(gòu),，都是由被征收人來選,。首先你選擇什么樣的機構(gòu)，大機構(gòu),、小機構(gòu),、知名不知名或者怎么樣，老百姓要去了解,，了解完之后你覺得比較好的,，來選這個機構(gòu)。當(dāng)然了,，也不能說是誰給你承諾高評你就選誰,，將來還要防范這種問題，也可能還有賄賂的也不行,，那也是違反了評估的職業(yè)道德,。所以，選機構(gòu)這是一個環(huán)節(jié),�,！12-16 13:55] 柴強：接下來選完機構(gòu)之后，可能提供資料這個還是房屋征收部門來提供一些評估所需要的資料,，如你被征收房屋的在什么位置,，它的權(quán)屬等。所謂的權(quán)屬,，最容易現(xiàn)實中引起矛盾的,，你是不是違法建筑，是不是超過批審期的建筑,。目前,，按道理是老百姓要配合，被征收人要配合,，房屋征收部門要調(diào)查,，然后提供�,！12-16 13:55] 柴強：接下來對這些資料,，評估機構(gòu)也要派遣足夠數(shù)量的專業(yè)評估師，要到現(xiàn)場去調(diào)查，我們調(diào)動實地查勘,，進行查實,，來確認(rèn)你這個房屋的位置、面積,、新舊的程度等等一些狀況,，就是被征收房屋的狀況你要了解。再有的話,，就是選用方法來評,。這個方法，目前基本上有一個市場比較法,，市場比較法是你同類的房屋在市場上面的正常交易價格是多少,，選取一些同類的房屋交易價格，再看你這個房屋值多少錢,，這就是一個市場比較法,，像有些交易比較活躍的，像二手房比較發(fā)達的地方,，就可以采用這種方法來評估,。 [12-16 13:58] 柴強：當(dāng)然還有一個收益法,，就是你這個租金收益,、或者經(jīng)營凈收益，嚴(yán)格地講,，是屬于房地產(chǎn)帶來的收益,，通過資本化，當(dāng)然這個講起來就比較復(fù)雜了,，類似于我們存錢,、錢里面有利息，通過利息倒推出本金的方法,，這樣最典型的就是門面房,，可能租金收益很高，通過這個收益看你的價值是多少,，這樣一個方法,。還有可能是成本法，就是土地的價值是多少,，加上房屋的價值是多少,，還有一些合理的稅費等等這些東西，當(dāng)然極個別的方法還有一些,，最通常的就是市場法,、收益法,、成本法。當(dāng)然,，這次我們想老百姓的房屋被征收,、保護老百姓的利益,，各種評估方法得出的結(jié)果出來了之后,，可能要取得比較高一點的結(jié)果，作為他的一個征收評估結(jié)果,，或者它的價值,。 [12-16 13:58] 柴強：這個價值出來的時候,，我們通常還只是一個初步結(jié)果,，這個初步結(jié)果和老百姓要見面了，要公示,，聽取老百姓的意見,，你對這個結(jié)果滿意不滿意，滿意了可能就采納來調(diào)整這個結(jié)果,，要是沒有讓你滿意,，會給你做出解釋。當(dāng)然,，后面還有一些,，你對這個評估結(jié)果、或者評估報告有不同的意見或者異議,，你可以申請復(fù)核評估,，就是原來的評估機構(gòu)，你去申請,，陳述你的理由,，機構(gòu)覺得有道理就會修正他的報告�,！12-16 13:58] 柴強：如果對這個結(jié)果還有不同意見,，你可以申請專門的房地產(chǎn)價格評估專家委員會去鑒定，鑒定這個結(jié)果有沒有問題,，如果認(rèn)為這個結(jié)果有問題,，可能就要重新評估，如果沒有問題,，那你就要接受這個結(jié)果,。當(dāng)然，這個地方我要講一下,，目前在房屋拆遷補償里面,，很多被理解錯了,，這個評估的結(jié)果，只是你老百姓拿到的這個補償款里面的其中一個部分,�,！12-16 13:59] 柴強：因為我剛才介紹了，這個補償里面有被征收房屋價值的補償,，還有搬遷費,，還有安置費用，還有停產(chǎn)停業(yè)損失,，甚至還有住房保障,，因為你的面積很小，我剛才講了,，房子很破舊,，這個東西就值那么多錢，當(dāng)然了,，拆完之后,，可能在市場上也沒有這么多破舊房子，可能當(dāng)?shù)赜幸恍┮?guī)定,，就是說你一定面積的,，不得低于一定面積的附近的普通商品房價值，達不到那個補償?shù)脑�,，要啟動一個特別補貼,，補貼到那個數(shù)量上去�,！12-16 14:00] 柴強：所以,，評估簡單地講，就是解決被征收房屋本身價值是多少,，我剛才講了,，征收就是強買，當(dāng)然不是說真的不講道理的,，我想給你多少錢就給你多少錢,，要給你一個公道的價格。你被征收房屋公道的價值是多少,，就要評估,，當(dāng)然給你的補償里面可能還有其他得不償，整個加起來才是你得到的所有評估,，當(dāng)然這個評估是解決其中最關(guān)鍵的一個,，就是你這個房屋的價值，當(dāng)然這個房屋價值含土地,，甚至你被征收的房屋有院落,、圍墻,、樹等其他不可移動的財產(chǎn)都在這個價值里�,！12-16 14:00] 主持人：你剛才說的評估,，我們要取這幾種評估方法的最高值，是不是意味著一次評估要把所有方法都用一遍呢,？ [12-16 14:00] 柴強：從我們評估要求上來講,，你這個評估的對象，或者你被征收的房屋,，從理論上來講,，它適合采用哪些方法,，都要采用,，不采用說明理由，當(dāng)然有些對象可能不適合于采用,。像有些被征收房屋確確實實沒有交易,，那市場法就用不了，或者有些同類的房屋沒有租金或者其他經(jīng)營收益,，收益法也用不了,。只要是它適用于這三種方法，都應(yīng)該來評一遍,，之后看哪種結(jié)果高,，就應(yīng)該采用高結(jié)果�,！12-16 14:02] 主持人：不同的方法評估出來的結(jié)果差異有多大,？ [12-16 14:05] 柴強：有可能差異還比較大�,！12-16 14:05] 主持人：是什么原因造成的呢,？ [12-16 14:05] 柴強：當(dāng)然，評估本身,，因為每一個方法,，理論上來講，如果在正常市場情況下,，它應(yīng)該是一致的,，現(xiàn)實中跟你量東西似的，不可能都一樣,，肯定是有差異的,。第二個可能市場不正常，像我們目前來講,，這個市場可能不是完全正常的一個市場,，從目前我所了解的情況來看,，市場法評估的結(jié)果，都是比較高的,�,！12-16 14:05] 柴強：收益法評估的結(jié)果，或者成本法評估的結(jié)果可能偏低,，當(dāng)然市場有沒有泡沫那是另外一回事,，反正現(xiàn)實的情況是這樣的。市場可能你這個房地產(chǎn)被市場高估或者低估了,，如果被高估了,，你用市場法評估的結(jié)果是高，收益法評估出來的結(jié)果就是偏低的,。當(dāng)然,，特殊的情況下，房地產(chǎn)市場不景氣,，像我感受比較深的,，就是在95年以后，海南的房地產(chǎn)市場,、92,、93年房地產(chǎn)市場火爆以后，出現(xiàn)很長一段時間的房地產(chǎn)市場情況,，你這個房屋擺在這個地方,，誰去建這個房屋都要花那么多成本，但是市場不接受,�,！12-16 14:06] 柴強：另外可能成本法的評估結(jié)果是高的，市場法可能是低的,，我們考慮到征收這種特別情況,，我個人理解應(yīng)該是采用比較有利于被征收人的，如果在那種市場情況下面,，可能就是成本法的結(jié)果就是征收的評估結(jié)果,。 [12-16 14:06] 主持人：一般一次性的評估周期是多少,？ [12-16 14:06] 柴強：評估周期看項目的大小,，難易程度，我估計一般半個月或者十來天,，都可以,。 [12-16 14:06] 主持人：如果是時間比較長,，比如說個把月這樣的,，我們的市場行情會不會有一個變化,？ [12-16 14:07] 柴強：這就是一個難題�,！12-16 14:07] 主持人：那么月初評估的,，到月底就不是一個概念了�,！12-16 14:07] 柴強：可以說這是我們國家這幾年來出現(xiàn)的一種情況,，一般房地產(chǎn)市場不會有這么大的波動。但是,，這幾年出現(xiàn)了這樣的情況,，這就是一個難題，需要進一步研究,。目前,，征收決定公告之日，以哪一天的價值為準(zhǔn),，評估就選那一天的價值評估,，當(dāng)然這個征收可能有個過程,，可能市場發(fā)生了比較大的波動,，我覺得可以有多種方法來解決這些問題�,！12-16 14:07] 主持人：談了那么多關(guān)于評估的細節(jié)問題,，我更想知道，作為一個普通老百姓,，作為一個擁有房子的人,，我們怎么樣去選擇一個好的評估機構(gòu)？ [12-16 14:07] 柴強：好的評估機構(gòu),，恐怕政府部門,、或者行業(yè)組織，包括我們學(xué)會,，我們學(xué)會就是一個評估的行業(yè)組織,，可以到網(wǎng)站上面去查，哪些評估機構(gòu),，它在哪一年成立的,，做評估年頭的長短，還有一個它的資質(zhì)等級,，我們現(xiàn)在對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)實施的是資質(zhì)等級制度,。 [12-16 14:08] 主持人：這種等級怎么來劃分的,？依據(jù)什么,？ [12-16 14:08] 柴強：就比較復(fù)雜了,，有它的從業(yè)年限、人員數(shù)量,、包括質(zhì)量評審等等這些東西,。實際上可以查找一些信用檔案，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師都建立了信用檔案,，這個都可以查找,。當(dāng)然了，可能真正需要評估的時候,，當(dāng)?shù)氐恼魇詹块T看將來具體怎么操作,，是不是把一些評估機構(gòu)的情況給老百姓來介紹一下，或者貼到哪個地方,，可以免費索取這些機構(gòu)的情況,。但是，這里面要禁止一些情況,，機構(gòu)不可以誤導(dǎo)性的夸大宣傳,，或者詆毀別的機構(gòu)�,！12-16 14:08] 主持人：一般來說,，費用怎么樣？ [12-16 14:08] 柴強：費用都有國家標(biāo)準(zhǔn),�,！12-16 14:08] 主持人：那么在第二次征收意見稿中也規(guī)定了這個補償金額不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋，類似房地產(chǎn)這樣的市場價格,，這是不是意味著征收補償成本的提高會對政府作出征收決定產(chǎn)生作用,？ [12-16 14:08] 柴強：實際上要講到這個征收，剛才我說的通俗的話就是強買,，給你價格要公道,，不讓你吃虧，當(dāng)然你也不能漫天要價,。當(dāng)然了,，為了保護被征收人的合法權(quán)益，就是說我拿你這個東西,，你必須賣給我,，而你這個東西在市場上同類東西值多少錢，不低于那個東西,，這是一個原則性的,，保護價格的行為。 [12-16 14:09] 柴強：防止過去確實有一些地方政府沒有錢,，要辦大事,，就節(jié)省拆遷費用，壓低補償,。比如說我拿你一個手機,，我要給你多少錢，你這個手機在市場上值多少錢呢,？當(dāng)然,，這個在市場上值多少錢可能要有一些辦法來解決，去找一些有代表性的手機,、各個不同的市場價格,，再去取它的平均值，剔除極端過高或者過低價格,，來評估它的價格,，任何商品都有一個市場價格問題�,！12-16 14:09] 柴強：像政府公布市場差價,，今天這個菜每公斤多少錢，這就是市場價,。因為你在具體的商店,、或者不同的攤位，價格忽高忽低都有,。這就是一個保護線,，我要強制把你這個房屋征收過來，假設(shè)不知道要征收,，假設(shè)你這個地方不征收，你這個房子大量都是二手房,，你這個房子在市場上值多少錢,，你不得低于那個，所以市場法也是按那個原則評的,�,！12-16 14:09] 柴強：當(dāng)然，有些不同的地區(qū)目前的情況不一樣,，有些地區(qū)低于市場價,，當(dāng)然也有一些地區(qū)大大高于市場價，反常的現(xiàn)象也不對,。像好多被征收地段的房子比新建的高檔商品房還要貴,，當(dāng)然了，這里也有一些誤解,，是把其他的補償也攤到這個里面來,。這次我看征收條例里面一個在補償這塊更重要的地方,，就是把給你的各種補償分解成每一個部分，每一個部分都有一個科學(xué)的量化,，不是像過去一樣都放在一起,，也說不清楚，到底應(yīng)該補多少,、不補多少混淆了,，這次把它摘開，做到每一筆應(yīng)該怎么科學(xué)量化,�,！12-16 14:10] 主持人：集體土地的這塊也是在這次條例中被特別提出來，我注意到集體土地上的房屋并沒有納入到這個條例中來,，現(xiàn)在城市拆遷矛盾不是主要的,，城市土地開發(fā)已經(jīng)趨于完成，現(xiàn)在主要矛盾應(yīng)該在農(nóng)村,，如果說集體土地沒有拿到這個條例的管轄范圍內(nèi),，拆遷的主要矛盾是不是并沒有得到解決？ [12-16 14:11] 柴強：你這個問題提得非常好,，這是從過去的體制傳下來的,，過去是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有房屋拆遷適用這個征收條例，所以還是國有土地上的房屋征收適用這個,。集體土地上的叫做土地的征收,，而不叫做房屋征收，那就適用于土地管理法和相應(yīng)的土地征收的一些辦法,。過去叫土地征用,，現(xiàn)在也改成土地征收了，那個補償和這個就不一樣,，不是這套規(guī)矩,，城市房屋征收的補償是按照貨幣補償，當(dāng)然的講,，就是按照價值,。 [12-16 14:11] 柴強：但是,，那個我所了解的,，是按照被征收土地的平均年產(chǎn)值的幾倍來補償，當(dāng)然房屋可能涉及到農(nóng)民的房屋有一套補償,。嚴(yán)格意義上講集體土地上不在適用范圍內(nèi),，要改就是改另外一套東西，就是改土地管理法了，現(xiàn)在我聽說也在修訂,，可能有些東西是不是考慮和這方面來銜接,。所以，您說的非常對,，集體土地上面的包括特別是城鄉(xiāng)接合部的,，可能相鄰的那塊土地，有些房子建在國有土地上,，你適用征收補償都是這個條例,，如果屬于集體土地，就需要另外一套規(guī)則,，兩套規(guī)則是不一樣的,。 [12-16 14:14] 主持人：要分別對待,�,！12-16 14:14] 柴強：對�,！12-16 14:14] 主持人：這個征求意見稿規(guī)定,，被征收人在法定期限內(nèi)不提起行政訴訟的，又不履行補償決定的,，由作出房屋征收決定的市縣級人民政府依法申請人民法院進行強制執(zhí)行,，您認(rèn)為法院執(zhí)行強制拆遷有什么難度？ [12-16 14:14] 柴強：沒什么難度,，征收就是公共利益的需要,，他到哪里取得土地，不像一般的動產(chǎn),，可以流動的,，有時候一條馬路必須要經(jīng)過這個地方，所以就必須啟動征收,。所以,，對于征收有異議的，無非就是兩個,，一個是你符合不符合公共利益，如果你不符合公共利益,，給你推翻了,，你就不能征收了。如果你符合公共利益,，就必須要征收,，所以在公共利益第一個裁決或者法院來判的話，我個人的理解，就是第一是符合不符合公共利益這個框框,，這是一個,，我剛才講的應(yīng)該比較清楚，如果不在公共利益范圍內(nèi),，你這個征收可能是無效的,，如果在這個范圍內(nèi)，應(yīng)該就是有效的,�,！12-16 14:14] 柴強：接下來第二個問題就是補償了，補償是不是足額到位,，是不是一個合理,、公平的補償，如果這個補償不到位,，那你還要服從這個征收,，這時候補償按照這套規(guī)則給你不低于什么東西。如果補償?shù)轿涣�,，你就要服從征收了,，并不是說你想不走，或者漫天要價,，所以我看這個條例考慮比較周到,，就是說對于你確確實實被征收的房屋很小、很破,，評估出來價值很少,，也考慮到你的基本保障住房問題。我所遇到的很多人,，被征收的房屋可能很小,，當(dāng)然你很有錢，其他地方還有很多房子,，那你得到的就是這個房屋價值再加上剛才的搬遷費用那些東西,，你不能通過這個東西想發(fā)大財，也不可能,，還是強買,，和一般的公共買賣不一樣，有個強制性的,，為了公共利益,，你必須強制賣給政府�,！12-16 14:16] 柴強：當(dāng)然,，賣給政府這個價格給你公道,，不讓你吃虧，當(dāng)然你也不能通過這個行為認(rèn)為你離開了我這個房子可能公共利益其他的干不成了,，你不能因為這個東西說我就是要多少,，你不滿足我就不走，這個東西也沒有道理,。所以,，我的理解是這樣的，法院判決就是符合不符合公共利益,，在不在這個范圍,。第二個，補償?shù)轿徊坏轿�,，如果到位,，就要服從這個�,！12-16 14:17] 主持人：還是有很多的客觀和公正在里面的,。 [12-16 14:18] 柴強：對,�,！12-16 14:18] 主持人：那么，在拆遷條例中把第一稿中的因危舊房改造需要征收房屋的,，須事先進行民意征詢,，經(jīng)過90%以上被征收人的同意，政府才可以做出房屋征收決定的規(guī)定取消了,。第二稿修改成了保障性安居工程建設(shè)舊城區(qū)改建,，應(yīng)當(dāng)納入市（縣）級國民經(jīng)濟規(guī)劃，是不是意味著我們居民發(fā)言權(quán)變小了,？ [12-16 14:18] 柴強：要看怎么來理解這個問題,，這個也是另外一套機制，有兩個不同條款,，保障性安居工程建設(shè),，應(yīng)納入年度計劃，那就按照這個計劃,，計劃是怎么通過,，你這個里面也是怎么一個通過程序。當(dāng)然我剛才理解的,，這個計劃要經(jīng)過人大來通過,，按道理還是更嚴(yán)格的，因為你可能通過這個人民代表大會這樣一個制度來表達你對這個方面的看法,，可以通過人大代表,，如果不通過這個過程，你不也是達不到這個目的的嗎,�,！12-16 14:18] 主持人：其實是更加嚴(yán)格、更加規(guī)范,，更具有權(quán)威性了,。 [12-16 14:19] 柴強：對,�,！12-16 14:19] 主持人：事實上，早在2007年的時候國務(wù)院法制辦已經(jīng)著手研究修改現(xiàn)行的拆遷條例了,，經(jīng)過三年出臺的時間仍然難以預(yù)告,，您認(rèn)為這里面最大的阻礙是什么？ [12-16 14:19] 柴強：確確實實這個問題難度比較大,，包括理論研究,，好多還需要再研究，當(dāng)然這個問題也是社會上非常關(guān)注,、涉及到老百姓的切身利益,，所以我認(rèn)為政府相當(dāng)慎重，不是輕易的就把它出臺了,，如果輕易出臺也很快,。所以，為什么還要搞第二次的公開征求意見,，我所了解的好象也是第一次,，其他的法律行政法規(guī)還沒有出現(xiàn)第二次的�,！12-16 14:19] 主持人：那么既然是第二次向全社會公開的征求意見,，我們其實更想聽一聽來自專家的聲音，這個聲音可以告訴我們,，怎樣提出更有效,、更容易被采納的意見�,！12-16 14:20] 柴強：我覺得提意見,，要在合理、合法的基礎(chǔ)上,，當(dāng)然這個條例正是因為它可能還存在有些沒有想到的問題,，可能你從當(dāng)事人方面更感覺到這個條文估計到了，那你可以把你的意見充分反映上去,，講出他的道理,，我覺得這樣可能就容易被采納,，而不是說簡單的我就是不贊同，為什么有這樣一個因素在里面,。當(dāng)然,，里面的有些規(guī)定還要理解透了，可能有些問題已經(jīng)有了,，只是說你自己沒有考慮清楚,，怎么不吸收我的意見等等這樣一些問題。當(dāng)然,，我覺得只要是合理的這種意見,，都會有吸納進來的可能�,！12-16 14:20] 主持人：今天也非常謝謝柴老師到我們中國經(jīng)濟網(wǎng)來做客,，在節(jié)目結(jié)束之前，再跟網(wǎng)友們說幾句話,！ [12-16 14:26] 柴強：大家好,！前面都是談了我的一些看法，可能不太妥當(dāng),，希望大家批評指正,。 [12-16 14:26] 主持人：柴老師也非常謙虛,，聽了柴老師給我們的介紹,，相信各位網(wǎng)友心里更踏實了，因為柴老師不僅告訴我們?nèi)绾芜x擇更好的評估機構(gòu),，也告訴了我們從一個專家的角度來講,，如何提出更好更有效的建議，也希望我們的生活能夠通過這個條例變得越來越好,，我們今天的節(jié)目就到這里,，感謝您的收看，下期再見,！ [12-16 14:27] |