中新社香港11月21日電 題：港九新界全面走低 香港樓市“寒意漸濃”

　　作者 阮曉

　　港九新界全面走低,，成交量驟減,，二手市場幾乎“冰封”,，租金下跌,，機構看空，市場信心不足……多個下調跡象顯現,，與這里遲遲不肯回落的氣溫相比,，香港樓市“寒意漸濃”。

　　據最新中原城市領先指數,，截至11月16日,，港島,、九龍、新界東西二手私人住宅樓價較10月再出現3%左右的下跌,。下跌幅度最大的地區(qū)并非位于供應較為充足的新界偏遠地區(qū),，而是市中心的港島區(qū)，跌幅達3.46%,。

　　其中,，被視為樓市風向標的藍籌屋苑幾乎出現全面回調。十大藍籌屋苑中,，跌幅最大的嘉湖山莊較8月高位曾一度跌近22%，位于港島區(qū)的康怡花園,、海逸半島及太古城也分別錄得4%至8%不等的跌幅,。

　　記者走訪香港樓盤及中介時，有前線地產經紀透露,，嘉湖山莊在8,、9月間出現三房單位驟降逾160萬港元出售的個案，跌近25%,。太古城已回落至2017年12月水平,，2018年內所有漲幅被完全抵消，預計第四季仍有5%左右的下跌空間,。

　　據特區(qū)政府最新數據,，住宅物業(yè)成交量由第二季的18900宗下跌24%至第三季的14400宗。二手市場被業(yè)內人士形容呈現“冰封”態(tài)勢,。利嘉閣地產經紀對記者說,，曾連續(xù)3個月月成交量過30宗的黃埔花園，自9月開始每月只有3至4個單位售出,，銳減超過8成,。

　　成交量的下降還反映在按揭申請宗數上。據中原按揭資料,，9月按揭申請宗數只錄得7977宗,，較8月跌56%，是近10年內的最大跌幅,。豪宅虧本甩賣,、準“地王”流拍等新聞頻現，被視為反映樓市剛需的租金也出現回調跡象,。據美聯(lián)物業(yè)數據,，9月租金或較上月出現0.2%的回調。

　　多個調整跡象顯示香港樓市“拐點”或已悄然到來,。特區(qū)政府經濟顧問歐錫熊近日表示,，香港住宅樓價在7月見頂,，預計樓市調整仍將持續(xù)，而未來12月美國利率或進一步上升,，屆時也將對樓市走勢產生影響,。

　　香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才接受訪問時指，市場對于美國利率會進一步上升已達成共識,，差異只存在于加息步伐上,。美息上升，港息跟隨,，超低息環(huán)境的終結對未來樓市來講絕對是負面信息,。市場預期信心不足，也將令更多買家在短期內維持觀望態(tài)勢,，令本已淡靜的樓市難以被再度炒熱,。

　　宏觀經濟的影響也不容忽視。專家普遍認為,，外部貿易環(huán)境存在不確定性,，香港作為國際貿易中心定會受到影響，當貿易領域的影響擴展到就業(yè)及薪資水平時,，將直接增加置業(yè)人士的供樓負擔,，進而對樓市產生下行壓力。

　　長遠而言在決定樓市走向的供求關系上,，特區(qū)政府正更新《長遠房屋策略》下一個10年房屋供應目標,。除將繼續(xù)供應私人住宅外，增加公營房屋供應的明確訊息,，或令此前搖擺不定的“夾心階層”對公營房屋充滿更多期待,。

　　香港房屋委員會資助房屋小組委員會主席黃遠輝對記者說，現時樓市的調整幅度遠未到需要改變大的房屋政策的時機,，對長策的堅持將讓輪候公屋人士對置業(yè)更有信心,，長遠來講將平抑目前遠高出市民負擔能力、并不合理的樓價,。

　　雖面臨諸多挑戰(zhàn),，但業(yè)內人士認為，特區(qū)政府手上并非毫無籌碼,。樓市處于上升周期時,，香港金管局共推出8輪逆周期措施。金管局總裁陳德霖日前表示,，若確認樓市進入下行周期,，將考慮放寬逆周期措施。

　　仲量聯(lián)行董事總經理曾煥平表示,，特區(qū)政府有能力透過撤銷特別印花稅,、檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率這3項冷卻樓市的措施,，減緩宏觀環(huán)境持續(xù)增加的下行風險，令樓價“軟著陸”,。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻對記者說,，目前樓市下調趨勢已經明確，未來特區(qū)政府對于希望樓市下調到何等程度才放松逆周期措施,，應有更清晰目標,。(完)