截至2017年，北京首次購房者平均年齡34歲,這個數(shù)字在5年前,，還是30歲,。在二手房交易主力大部分由換房需求主導的市場格局下，新房購房門檻也在提高,。

　　據中原地產研究中心向記者提供的數(shù)據顯示,，5年前，北京新建住宅商品房套均總價317萬元,；2017年,，北京新建住宅商品房套均總價升至659萬元。

　　2017年,，是北京樓市調控最為嚴厲的一年,，新房和二手房成交量均大幅下滑。但通過上述數(shù)據不難看出,，在新房市場,，改善性需求正成為市場主力。在這種格局下,，北京新房市場銷售額TOP10的門檻降低,，龍湖地產等布局中高端產品線的房企市場占有率增加。

　　“百億俱樂部”房企銳減

　　根據北京市建委網簽數(shù)據顯示,，2017年全年在嚴苛的調控政策下,，北京市商品房新增供應48517套，同比下降52%,；成交52127套,，同比下降62%；成交金額2708.71億元,，同比下降45%,；各房企銷售額雖然較2016年有所降低，但龍頭房企的業(yè)績更為顯眼,，房地產集中化的趨勢在樓市調控期凸顯,。

　　根據各企業(yè)操盤口徑數(shù)據統(tǒng)計，2017年北京市場僅有5家房地產企業(yè)躋身“百億俱樂部”行列,，2016年北京市場TOP10的門檻超過120億元,，而2017年門檻則降至58億元。逆勢行情之下,，市場占有率有所提升的房企,，操盤能力顯然更勝一籌,。

　　根據克而瑞統(tǒng)計數(shù)據顯示，2017年泰禾,、龍湖,、華潤躋身北京新房銷售額前十位，有些房企在北京的市場占有率提升,。以龍湖地產為例,，從2016年的2%，提升到2017年的近4%,，實現(xiàn)歷史性翻倍增長,。

　　《證券日報》對比北京新房市場房企銷售額榜單和北京單盤銷售額榜單可獲悉，兩者有一定的重合度,。換言之,，無論是別墅、商業(yè)物業(yè)還是高端住宅業(yè)態(tài),，平衡布局且操盤能力突出的房企才能提高在北京新房市場的占有率,。

　　以2017年3月份陷入“冰封”的商業(yè)項目市場為例，2017年全年成交額僅為223億元,，同比下降34%,。據記者了解，過去沉淀了大量商業(yè)項目的房企,，2017年支付了大量資金成本的同時,，依然難以突破銷售困局。

　　在這種不利于商業(yè)項目運作的大環(huán)境下,，素有新興區(qū)域商業(yè)運營專家的龍湖地產在經過商業(yè)測算與運營分析后,，將其商業(yè)頂級產品系“天街系”落子在長安街西延線京西門頭溝區(qū)域。據悉,，該項目于2017年10月份開放售樓處后,，僅用了60天左右的時間，就以將近4億元的銷售額,。此外,，昌平新宸中心的整售業(yè)績高達10.2億元；豐臺西宸廣場簽約高達7.6億元,。

　　不難看出,，這是龍湖地產躋身北京新房市場銷售額前十的原因之一。不過,，記者注意到,，排名靠前的房企的共同之處是，近幾年在北京的中高端市場進行了大量布局,。

　　改善需求拉升市占率

　　事實上,，2015年以來，北京新房市場開始“豪宅化”,，改善性需求逐漸占市場主導地位,。

　　據中原地產研究中心向記者提供的數(shù)據顯示，2016年,，北京新房單套平均面積為152平方米,，單套平均總價則為568萬元；2017年,，北京新房單套平均面積為146平方米,，單套平均總價則為659萬元。僅僅過了一年時間,，一套新房的平均總價就上漲了91萬元,。

　　“進入2017年以來，受到預售價格管制以及商辦限售政策的影響,，北京住宅市場的供應熱點降至年度新低,，月度開盤項目數(shù)量僅在10個左右�,！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅表示,，此外，2017年市場當中在售的商品住宅項目多為改善型產品,，以中,、大戶型為主，這也是去年整體住宅供應當中最為突出的結構性特征,。

　　北京改善性需求的爆發(fā),，拉升了布局高端產品線房企的市場占有率。

　　根據北京市各區(qū)域項目銷售數(shù)據顯示,，2017年北京龍湖主力在售項目,，皆為各區(qū)域同產品類型銷售冠軍——景粼原著為朝陽別墅產品銷售冠軍，首開龍湖天瑯為大興別墅產品銷售冠軍,。以景粼原著為例,，作為龍湖“首席新中式原著”項目，2017年12月初的工地實景開放,，全年銷售額超過48億元,，成為中國“8萬元+”單價之上的別墅產品銷量冠軍。

　　此外,，在度假細分市場上,，北京龍湖的長城源著可謂中國旅游度假類產品的標桿，該項目2014年入市,，三年后清盤,。長城源著最終實現(xiàn)全盤簽約近4000套,，全盤銷售額45億元。

　　郭毅表示,，今年對高端項目在價格及簽約上的管控將逐步放松,，而這些高端項目在資金壓力下，2018年的入市積極性將會大增,。而隨著共有產權房和租賃型住宅的入市,，今年的北京新房市場供應業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)多元化局勢，預計房價總體可控,。