經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：房地產(chǎn)的話題，從未離開(kāi)過(guò)社會(huì)關(guān)注排行榜。近兩年,，“房住不炒”,、長(zhǎng)效機(jī)制、“租售并舉”等成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞,。圍繞相關(guān)熱點(diǎn)問(wèn)題,，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉接受了經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者的專訪,。

　　“房住不炒”是為降房?jī)r(jià)嗎,？

　　十九大報(bào)告宣示，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代,。劉洪玉認(rèn)為,，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始步入新時(shí)代，就是從數(shù)量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕴岣弋a(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量為主,，以追逐住房資產(chǎn)升值為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詽M足居民住房使用需求為主,，逐步形成了“房住不炒”的共識(shí)。該共識(shí)也將成為新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要特征,。

　　中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在,，房?jī)r(jià)上漲的速度很快，帶來(lái)很多問(wèn)題,�,！胺孔〔怀础钡奶岢鍪菫榱私捣�?jī)r(jià)嗎？

　　對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,，劉洪玉表示,，“房住不炒”出發(fā)點(diǎn)是為了更好地滿足人們住的需要。當(dāng)然,，“房住不炒”理念形成共識(shí)以后,，對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是有好處的。

　　有人說(shuō)房子“不炒”就是不能夠買賣,，劉洪玉認(rèn)為也不是這樣,。“房住不炒”是一個(gè)新的住房發(fā)展理念,，堅(jiān)持或?qū)崿F(xiàn)這個(gè)理念,，就要有效遏制住房投機(jī)、合理引導(dǎo)住房投資,、妥善保護(hù)住房消費(fèi),，并最終實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的住房政策目標(biāo)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),，“房住不炒”的理念在不斷深化住房制度改革的過(guò)程中,，將發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用,。

　　長(zhǎng)效機(jī)制從何處發(fā)力？

　　劉洪玉指出,，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展,，住房從總體上已經(jīng)告別了短缺的時(shí)代。他舉出數(shù)據(jù)稱,，全社會(huì)住房投資占GDP的比重已連續(xù)20多年超過(guò)8%,，這在世界上是很少見(jiàn)的。尤其是2010年以來(lái),，我國(guó)全社會(huì)住房投資占GDP的比重達(dá)到12%左右,，遠(yuǎn)超其他國(guó)家和地區(qū)快速城鎮(zhèn)化時(shí)期的平均投資水平。所以未來(lái)我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的機(jī)會(huì)應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的,。

　　為了促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康平穩(wěn)發(fā)展,，中央提出加快建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。那么,，建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制要從哪些方面發(fā)力,？

　　在劉洪玉看來(lái)，加快建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，首先是住房制度,，要讓每個(gè)人都有同樣的機(jī)會(huì)獲得基本住房，制度要清晰穩(wěn)定,，要避免“福利陷阱”,。其次是稅收制度，房地產(chǎn)稅制要能保護(hù)住房消費(fèi),、遏制住房投機(jī),。

　　劉洪玉將買房環(huán)節(jié)稱為進(jìn)入住房市場(chǎng)的“入口”，建議通過(guò)將契稅稅率與買房人及其買房行為特征相關(guān)聯(lián),，來(lái)調(diào)整人們的購(gòu)買行為,。將賣房稱為離開(kāi)市場(chǎng)“出口”，通過(guò)個(gè)人所得稅的征收來(lái)調(diào)整住房增值,，實(shí)現(xiàn)增值收益在個(gè)人和社會(huì)之間的合理分享,。“把入口,、出口這兩關(guān)把住了,，就可以保護(hù)‘住’、驅(qū)離‘炒’,�,！�

　　房地產(chǎn)稅改革的核心目標(biāo)是培育地方政府穩(wěn)定持久財(cái)政收入來(lái)源

　　作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容,，房地產(chǎn)稅吸引了眾多的關(guān)注目光,。很多人認(rèn)為,，房?jī)r(jià)高就是因?yàn)闆](méi)有征收房地產(chǎn)稅。

　　劉洪玉表示,，好像有一個(gè)把房地產(chǎn)稅神化的趨勢(shì),，認(rèn)為房地產(chǎn)稅是萬(wàn)能的，只要一收房地產(chǎn)稅,，當(dāng)前市場(chǎng)中存在的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題,、空置問(wèn)題、住房占有不均問(wèn)題等就都迎刃而解了,。異化了房地產(chǎn)稅的功能,，這是件非常糟糕的事情。房地產(chǎn)稅是國(guó)家財(cái)稅制度改革很重要的一方面內(nèi)容,，其主要功能是為地方政府籌措財(cái)政收入,，目標(biāo)是成為地方政府穩(wěn)定持久的財(cái)政收入來(lái)源，而不是用來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。

　　劉洪玉認(rèn)為,，房地產(chǎn)稅除了主要的功能以外，也有一些附帶的效果,，比如可能會(huì)影響房?jī)r(jià),，可能會(huì)提高住房資源的使用效率。但房地產(chǎn)稅的征收,，不能過(guò)分影響房?jī)r(jià),、不能過(guò)分影響人們持有住房的愿望，也是國(guó)際相關(guān)研究的共識(shí),。

　　發(fā)展租賃市場(chǎng)不是不讓買房

　　中央提出,，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度,。劉洪玉表示，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場(chǎng),，實(shí)際上也是在“房住不炒”理念指導(dǎo)下完善住房制度的一種實(shí)踐,。

　　劉洪玉指出，發(fā)展租賃市場(chǎng),，不是不讓人們買房了,，或者鼓勵(lì)人們都去租房，而是彌補(bǔ)住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的短板,，為居民提供一個(gè)自由的,、主要出于經(jīng)濟(jì)動(dòng)因進(jìn)行住房租買選擇的環(huán)境，包括制度環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境,。

　　針對(duì)如何發(fā)展租賃市場(chǎng),，劉洪玉認(rèn)為,，首先要有匯集市場(chǎng)信息的服務(wù)平臺(tái)，能夠去偽存真,，公開(kāi)透明,。同時(shí)，市場(chǎng)上要有足夠的供應(yīng)者,，而且供應(yīng)規(guī)范,，所以現(xiàn)在提出來(lái)發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃。還有,，住房租賃條例要盡快出來(lái),，參與到市場(chǎng)租賃的相關(guān)主體要遵循這些規(guī)范。

　　“慢慢地,，租住的人感覺(jué)租房子也是很舒心的事,，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目標(biāo)就差不多實(shí)現(xiàn)了�,！眲⒑橛裾f(shuō),。　　

　　房?jī)r(jià)“大起”“大落”都要防范

　　至于房?jī)r(jià),，劉洪玉表示,，從政策的角度來(lái)說(shuō)，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持穩(wěn)定,，避免大起大落,。房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上慢慢調(diào)整，要抑制,、吸收消化泡沫,，而不是主動(dòng)刺破泡沫，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展,。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降，二三線城市漲幅回落,。

　　劉洪玉認(rèn)為,，過(guò)去防范“大起”，現(xiàn)在有了可能“大落”的危險(xiǎn)以后,，也要關(guān)注這方面,。

　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)是不是歷史上的最高點(diǎn)？劉洪玉認(rèn)為很難這么說(shuō),，可以肯定現(xiàn)在是一個(gè)階段性的高點(diǎn),。房?jī)r(jià)有景氣循環(huán)的周期變化。過(guò)去漲得快了,，將來(lái)可能會(huì)慢下來(lái),，甚至是往下調(diào)整,。但從更長(zhǎng)的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，呈現(xiàn)出向上的發(fā)展過(guò)程。(經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 馬常艷)