9月底,，隨著北京首個共有產(chǎn)權(quán)房項目迎來公開搖號，有關(guān)“共享”的住房想象再次泛起漣漪,。

　　事實上,，在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，早有不少嘗鮮者爭先試水,。

　　莊海就是其中的一員,。今年4月，住宿分享平臺途家正式對外宣布,，由途家控股機(jī)構(gòu)總裁莊海牽頭打造VaShare,，致力推出用于度假住宿的共有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品。

　　半年來,，莊海馬不停蹄地確定用戶痛點(diǎn),、尋找解決方案、做營銷和服務(wù)上的調(diào)整,。7月底,，VaShare宣布獲執(zhí)一資本數(shù)百萬美元Pre-A輪融資。加上今年3月的數(shù)百萬美元天使輪融資,，VaShare的融資總額已達(dá)到千萬美元,。

　　讓旅游地產(chǎn)變得“有用”與“價值最大化”，是莊海選擇做VaShare的初心,。為此,，中國城市報記者特別專訪了VaShare CEO莊海，以揭開共享度假房的神秘面紗,。

　　門檻高,、難變現(xiàn)、高空置——旅游地產(chǎn)痛點(diǎn)頻發(fā)

　　VaShare源于“Vacation Share”的縮寫，代表公司對于共享度假的期待,。

　　莊海想做的是一個交換的巨大平臺,，業(yè)主購買一部分帶產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品后，可以把使用權(quán)交換出來,，和所有人共享,。實現(xiàn)一處置業(yè)，全球度假,。

　　莊海分析,，人們目前購買旅游地產(chǎn)，無非有兩個目的——自住或投資,。

　　但這背后也不乏痛點(diǎn)：從投資的角度來說,，門檻高，至少需要幾十萬的總金額;此外流動性差,，旅游地產(chǎn)很難變現(xiàn),。

　　從自住的角度來說，人們本身去旅游地居住的時間有限,，且假期又少,，這意味著資產(chǎn)的多數(shù)時間處于閑置狀態(tài);同時，中國人喜歡全世界去度假,，每年都去相同目的地的可能性很小,。

　　“也許幾年內(nèi)只住一個禮拜，甚至幾天,，這時候算上房產(chǎn)每年的物業(yè),、維修費(fèi)等成本，可能比住酒店還貴,�,！�

　　按照莊海的設(shè)想，VaShare產(chǎn)品主要分類2類：有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán),。

　　據(jù)他透露,，目前無產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品已在8月中旬開始落地。以1年期產(chǎn)品為例,，記者登錄官方微信發(fā)現(xiàn),，其售價為2998元，合計交換分值是26,，按照官方描述,，購買此產(chǎn)品預(yù)定酒店，可以享受同類OTA(旅游網(wǎng)站預(yù)定)價格8-9折的優(yōu)惠,，等同于Booking約3500元的消費(fèi)金額,。酒店的選擇范圍,，則囊括50多個國家、1200余個度假點(diǎn),。

　　無產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品與攜程等OTA有何差別?莊海表示，第一是便宜,，第二是VaShare的產(chǎn)品更精選,。“比如說攜程,，它面對的是各個階層的用戶,，有商務(wù)辦公、快捷酒店等,。而我們則主打度假需求,。”

　　分權(quán)度假的“省錢經(jīng)”：入住成本減少50%

　　相比之下,，帶產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品顯然更復(fù)雜,，但也更值得期待。目前市場并無可參照的成熟模型,，在莊�,？磥恚�這將是在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,，對于共享,、分權(quán)的一次完全革新。

　　為何要引入分權(quán)?莊海認(rèn)為,，這一方面能提高旅游地產(chǎn)的使用效率,，同時能大幅度降低原本占比近50%的入住成本。

　　他給記者算了一筆賬：按照每人每年(約50個星期)度假1個星期的平均值算,，全年只有2%的時間在使用旅游地產(chǎn)——這也意味著,，整個旅游地產(chǎn)小區(qū)的平均入住率也只有2%。

　　這種情況下,，不僅容易導(dǎo)致空城,、鬼城，且商城,、醫(yī)院等配套也無法支撐運(yùn)營,。

　　而通過分權(quán)，若將一份房屋產(chǎn)權(quán)分成10份,，入住率也就提高了10倍,，旅游地產(chǎn)的使用效率也就提高了10倍�,！斑@將對配套設(shè)施的完善,、旅游地的引流,、避免土地資源的浪費(fèi)等，都起到積極作用,�,！�

　　另一方面，莊海分析,，以前的分時度假,，多數(shù)是分時為主，交換為輔,。最大的缺陷是價格昂貴,，預(yù)定起來很麻煩�,！百I了分時度假產(chǎn)品以后,，你發(fā)現(xiàn)最后花的錢比直接網(wǎng)上定的還要貴�,！�

　　如今,，他的設(shè)想是引入產(chǎn)權(quán)共享，從而最大限度地“省錢”,。莊海指出,，以往運(yùn)營酒店的最大成本，就是物業(yè)租金,，約占總成本的50%,。“就是說,，我住一晚400塊錢的房子,，其中有200塊錢可能給了房東�,！�

　　其他服務(wù)如前臺接待,、打掃衛(wèi)生、WIFI服務(wù),、床單等清潔客用品等,，莊海表示，只占總成本的15%-30%;還有一部分的營銷成本,。

　　目前VaShare共享產(chǎn)權(quán)度假產(chǎn)品的設(shè)計是至少5年起售,。5年后房子會進(jìn)行清算，按照市場價格,，每一份帶產(chǎn)權(quán)的業(yè)主按比例進(jìn)行分成,。

　　“售價100萬的房子，假設(shè)5年后漲到150萬,，原來買的是10萬塊錢一份(以原產(chǎn)權(quán)均分10份為例),，屆時扣掉稅費(fèi)每人可能拿到14萬,。”莊海解釋,。

　　“交給信托去實現(xiàn)” 旅游地產(chǎn)回歸居住屬性

　　不過,，莊海也多次對記者強(qiáng)調(diào)收益是“小額”。他認(rèn)為,，旅游地產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)該是回歸它的使用屬性,，提高入住率和降低業(yè)主成本。相比之下,，投資屬性要弱化一些。

　　“不想作為一個金融產(chǎn)品去炒作,，不創(chuàng)造新的杠桿,，只做一個簡單的產(chǎn)權(quán)拆分，降低風(fēng)險,�,！鼻f海說，在具體產(chǎn)品設(shè)計上,，將更多交給信托機(jī)構(gòu)去實現(xiàn),，是房產(chǎn)證券化的一種。

　　“按照物權(quán)法的規(guī)定,，是允許共享房屋所有權(quán)的,，即一個房產(chǎn)證可以寫多個人的名字。但這在實際操作上會有很大問題,，因為賣房子時,，需要房產(chǎn)證上的所有人都出現(xiàn)�,！�

　　于是,，莊海設(shè)想讓信托來持有房產(chǎn)——實際上大家購買的是信托產(chǎn)品，VaShare只提供交換平臺和服務(wù),。而信托具有權(quán)威性,，能更大程度上保證資產(chǎn)安全。

　　同時,，VaShare預(yù)付款會員費(fèi)回籠的資金,，可以交給信托機(jī)構(gòu)，一方面幫助公司滿足部分低風(fēng)險投資的需求,，比如銀行存款,、購買國債等;另一方面，信托機(jī)構(gòu)會按年撥給公司會員款,，以保證客戶資金�,？顚Ｓ�,。

　　定位都市白領(lǐng) 年底覆蓋國內(nèi)酒店6000家

　　在此之前，記者注意到,，已有部分開發(fā)商試水分權(quán)度假,，如今典集團(tuán)旗下的紅樹林酒店等，也是通過分散購買產(chǎn)權(quán),，實現(xiàn)體系內(nèi)300多家酒店的交換,。

　　對于二者的不同，莊海認(rèn)為,，賣房子仍然是開發(fā)商的主要盈利驅(qū)動——從賣房的利潤中,，再抽出錢來做交換服務(wù)。此外,，其可用于交換的點(diǎn)非常少,。“如果全國有30個樓盤,，就只能從這30個項目里共享度假,。”

　　莊海把自己的產(chǎn)品和開發(fā)商分時度假產(chǎn)品的關(guān)系,，比作廣域網(wǎng)和局域網(wǎng)的關(guān)系,，VaShare想做一個更大的平臺，把所有的房源都打通,。以服務(wù)增值作為盈利模式,，不僅依靠滾動銷售。

　　另一方面,，記者了解到,，VaShare的客戶群是以城市白領(lǐng)為主的中產(chǎn)階級。首先,，他們有一定的旅游度假需求,。其次，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),。最后,，生活的穩(wěn)定程度和可預(yù)期性高。

　　而在房源獲取上,，和開發(fā)商合作是主要形式,。主要針對新房，因為品質(zhì)相對“靠譜”,。

　　對此莊海解釋,，存量房屋的流轉(zhuǎn)會更“復(fù)雜”。這首先體現(xiàn)在房源的獲取上,�,！皹I(yè)主都不在,，怎么去找到他們?進(jìn)而怎么說服他們把房屋交易?”

　　另外莊海認(rèn)為，國內(nèi)雖有不少旅游地產(chǎn)在布局,，但實際每年的新增項目仍然非常多,，能達(dá)到幾千個。

　　按照設(shè)想,，無論產(chǎn)品是否帶有產(chǎn)權(quán),，用戶都可以使用VaShare交換到全球多處酒店——這意味著，其覆蓋范圍將不僅限于自有物業(yè),。

　　而目前,，這個范圍還在起步階段。尤其在國內(nèi)市場,，以北京為例,，記者發(fā)現(xiàn)一個城市僅有一處可交換的酒店項目。

　　莊海承認(rèn),，這也是接下來要拓展重點(diǎn)拓展的一方面�,！拔覀冋�在抓緊努力,。國內(nèi)合作覆蓋的酒店，至少要在今年達(dá)到6000家,�,！�

　　對于共享度假房，莊海透露,，目前已洽談的約有40個房地產(chǎn)項目,。讓他欣慰的是，在前期談判階段,，幾乎所有開發(fā)商都對VaShare產(chǎn)生了濃厚興趣,。

　　按照節(jié)奏，有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品正在抓緊推出,，目前合作的一個項目就在海南,，大致將推出十幾套房源。預(yù)計明年第二季度,，產(chǎn)品將陸續(xù)面世,。