近期,，廣州多名消費者投訴稱,，保利,、招商旗下公司聯(lián)合開發(fā)的高檔樓盤“海珠天珺”項目虛增套內(nèi)建筑面積超2000平方米,，或侵占業(yè)主權(quán)益數(shù)億元。針對相關(guān)投訴,，廣州市規(guī)劃部門在核查后認(rèn)定開發(fā)商存在將候梯廳計入套內(nèi)建筑面積的錯誤行為。虛增套內(nèi)建筑面積問題如何產(chǎn)生,？業(yè)主損失該由誰來負(fù)責(zé),？記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　候梯廳“入戶玄關(guān)”被計入套內(nèi)建筑面積

　　保利“海珠天珺”項目位于廣州市海珠區(qū)琶洲東,，靠近廣交會展館,，擁有珠江一線美景，由廣州保穗置業(yè)有限公司（簡稱“保穗置業(yè)”）開發(fā),。保穗置業(yè)成立于2020年,，由廣東保利城市發(fā)展有限公司和廣州招商房地產(chǎn)有限公司各持股50%，保利方面負(fù)責(zé)設(shè)計,，招商方面負(fù)責(zé)施工,。

　　2021年底，項目開盤預(yù)售,，均價10萬元/平方米左右,，最高售價達(dá)11.9萬元/平方米。

　　趙先生認(rèn)購了一套總建筑面積136.9082平方米,、套內(nèi)建筑面積104.1591平方米的房產(chǎn),，并與開發(fā)商簽訂了《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同中明確注明“按套內(nèi)面積”計價,，總價1192.1966萬元,。按套內(nèi)建筑面積折算下來，單價每平方米超11萬元,。

　　三年后,，“海珠天珺”項目陸續(xù)交付，但興沖沖趕去收房的趙先生卻傻眼了：“看到房子,，感覺明顯縮水了,，根本就不像137平方米的房子，倒像套內(nèi)80多平方米的小三房,。每個房間都很小,，主人房只能放下一張1.5米寬的床，再多放一個衣柜就沒啥空間了,；另兩個小房間如放一張1.2米寬的床,，空間也滿了；廚房面積更小,，冰箱甚至只能放在廚房外面,�,！�

　　與趙先生一樣，多位業(yè)主明顯感覺“有問題”,。部分業(yè)主自掏腰包,，請來第三方市場專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)開展測量，結(jié)果驗證了業(yè)主們的感覺,，實測的套內(nèi)建筑面積都比合同中約定的套內(nèi)建筑面積少很多,。

　　在與開發(fā)商多次交涉無果后，氣憤的業(yè)主們向廣州市規(guī)劃和自然資源局（簡稱“廣州規(guī)自局”）投訴,，并申請公開項目的規(guī)劃報建等原始資料,，要求重新測繪。過程中,，業(yè)主們意外發(fā)現(xiàn)了一個大“秘密”：本應(yīng)作為公攤面積的候梯廳,，竟被開發(fā)商當(dāng)作“入戶玄關(guān)”計入了套內(nèi)建筑面積。

　　根據(jù)業(yè)主們的投訴,，廣州規(guī)自局進(jìn)行了復(fù)核,，發(fā)現(xiàn)測繪單位廣州市自然資源測繪有限公司于2024年6月出具的實測報告有誤，將候梯廳當(dāng)作“入戶玄關(guān)”計入了套內(nèi)建筑面積,，遂讓測繪單位于當(dāng)年11月重新出具實測報告,，將該項目“入戶玄關(guān)”更正為公攤面積。

　　對比測繪單位更正前后的數(shù)據(jù),，“海珠天珺”一期項目套內(nèi)建筑面積合計減少1992.9289平方米,，而公共面積合計增加1992.9209平方米。

　　一期業(yè)主伍先生說,，他的購房合同注明套內(nèi)建筑面積104.187平方米,，重新測繪后實際套內(nèi)建筑面積92.647平方米。對比之下,，套內(nèi)建筑面積縮水超11平方米,，誤差率超11%。

　　業(yè)主們發(fā)現(xiàn),，400多套房子均發(fā)生了縮水現(xiàn)象,，套內(nèi)建筑面積誤差率均超3%，最高超11%,。

　　套內(nèi)建筑面積計算錯誤是如何發(fā)生的,？

　　圍繞因套內(nèi)建筑面積計算錯誤引發(fā)的一系列問題，記者進(jìn)行了調(diào)查,。

　　焦點一：候梯廳“入戶玄關(guān)”應(yīng)不應(yīng)計入套內(nèi)建筑面積,？

　　“所謂‘入戶玄關(guān)’實質(zhì)就是候梯廳，是開發(fā)商想人為虛增套內(nèi)建筑面積,�,！睒I(yè)主們表示,，為將候梯廳“合法”計入套內(nèi)建筑面積，開發(fā)商“苦心孤詣”地造了一個新詞——“候梯廳入戶玄關(guān)”,。

　　記者在小區(qū)現(xiàn)場看到,，所謂的“候梯廳入戶玄關(guān)”，位于住宅戶門外,，出了電梯后,，一頭是入戶門，一頭是消防門,。在消防門上,，安裝有鎖,，但開門朝向與常規(guī)逃生方向不符,。業(yè)主說，以前還是密碼鎖,，只有一方能開,，在被住建部門認(rèn)定存在消防隱患后，密碼鎖已被要求全部拆除,。在候梯廳內(nèi),，開發(fā)商還配套建了一個鞋柜。

　　廣州規(guī)自局復(fù)核發(fā)現(xiàn),，保穗置業(yè)將主要用途為候梯廳以及連通消防門與入戶門的通道標(biāo)注為“入戶玄關(guān)”并納入套內(nèi)建筑面積,，不符合國家規(guī)范，其具備客梯應(yīng)急救援及檢修,、消防疏散等用途,。該區(qū)域依法不屬于專有部分、不能計入套內(nèi)建筑面積,，應(yīng)作為共有部位進(jìn)行面積分?jǐn)偂?/p>

　　保穗置業(yè)不認(rèn)可廣州規(guī)自局的復(fù)核結(jié)果,，向廣州市人民政府提請行政復(fù)議申請。在行政復(fù)議中,，廣州市人民政府審理認(rèn)為,，首先，涉案“入戶玄關(guān)”屬于連通電梯與疏散走道的空間,，主要功能為候梯廳,，不具有獨立使用性；其次,，開發(fā)商所謂的“獨立使用性”是通過設(shè)置電梯卡權(quán)限這一技術(shù)手段實現(xiàn)的,，一旦電梯卡權(quán)限變更，則任何不特定主體均可進(jìn)入該空間,，故涉案“入戶玄關(guān)”不屬于物權(quán)上的專有部分,。

　　焦點二：是開發(fā)商的錯還是廣州規(guī)自局的錯,？

　　在行政復(fù)議申請中，保穗置業(yè)方面表示不認(rèn)可,，認(rèn)為己方?jīng)]有問題,，是測繪公司標(biāo)準(zhǔn)前后不一引發(fā)的產(chǎn)權(quán)面積變動，該更正行為對其權(quán)益造成重大影響及損失,，可能導(dǎo)致公司產(chǎn)生數(shù)十億元的重大損失,。

　　在《行政復(fù)議決定書》中，廣州規(guī)自局表示,，之所以更正,，是因為保穗置業(yè)首次登記時提交的測繪報告即存在錯誤，與事實和法律不符,；該局作為負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu),，發(fā)現(xiàn)錯誤并予以更正，是在履行其行政職責(zé)權(quán)限,。

　　“廣州規(guī)自局在發(fā)現(xiàn)錯誤后,，對此前的錯誤登記行為進(jìn)行更正，具有事實和法律依據(jù),，在實體上并無不妥,。”今年4月17日,，廣州市人民政府發(fā)出《行政復(fù)議決定書》并指出：“保穗置業(yè)作為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，具有豐富的商品房開發(fā)經(jīng)驗，應(yīng)當(dāng)熟知房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策及國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,，對涉案爭議‘入戶玄關(guān)’不納入套內(nèi)面積應(yīng)具有專業(yè)判斷能力,，在辦理首次登記時應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則�,！�

　　焦點三：當(dāng)時是“按套內(nèi)建筑面積計價”還是“按建筑面積計價”,？

　　日前，廣東保利城市發(fā)展有限公司的母公司保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（簡稱“保利發(fā)展”）相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示：“2021年是按照廣州市房屋交易監(jiān)管中心批復(fù)的備案價格（政府指導(dǎo)價）與業(yè)主簽約的,，計價是按總建筑面積來算的,。廣州市商品房買賣合同為政府標(biāo)準(zhǔn)合同模板，用于合同備案,�,！�

　　但記者發(fā)現(xiàn)，保利方面對該問題的相關(guān)表述前后矛盾,�,！缎姓���(fù)議決定書》顯示，作為申請人的保穗置業(yè)自己承認(rèn),，2021年為預(yù)售之目的,，公司將“入戶玄關(guān)”計入套內(nèi)面積,，并以“套內(nèi)面積”作為計價依據(jù)與購房者簽訂商品房買賣合同。

　　廣東省住建部門表示,，目前省內(nèi)商品房買賣主要有按套內(nèi)建筑面積,、按建筑面積、按套等三種計價方式,，并沒有強(qiáng)制性規(guī)定,，由當(dāng)事人自行選擇。

　　“合同是開發(fā)商提供的,，我們沒得挑,。約定按套內(nèi)建筑面積計價，我們也是按合同支付購房款的,�,！倍辔粯I(yè)主表示，保穗置業(yè)虛增套內(nèi)建筑面積導(dǎo)致他們多花不少冤枉錢,，嚴(yán)重侵犯了他們的合法權(quán)益,，而保利方面現(xiàn)在不愿承認(rèn)合同約定的原則,，否認(rèn)按套內(nèi)建筑面積計價方式,，本質(zhì)上是不愿承擔(dān)違約責(zé)任和損失。

　　誰該承擔(dān)巨額損失,？

　　根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定,，合同約定的面積誤差超過3%的，購房者有權(quán)解除合同,。目前,，業(yè)主們已經(jīng)提出退賠差價或退房等訴求，但開發(fā)商卻遲遲未能向業(yè)主提供明確的解決方案,。

　　5月12日,，在廣州市人民政府已經(jīng)出具《行政復(fù)議決定書》后，保利發(fā)展方面在接受記者采訪時仍堅持認(rèn)為：保穗置業(yè)方無錯,，將繼續(xù)提起行政訴訟,；針對業(yè)主的訴求，保穗置業(yè)將積極應(yīng)對,。

　　據(jù)內(nèi)部人士測算,，因“海珠天珺”項目總銷售額高達(dá)六七十億元，如果400多戶購房業(yè)主均選擇退房的話,，保穗置業(yè)或面臨巨額款項退回風(fēng)險,。全部退房的話最高退款將高達(dá)73億元；若僅退面積差的話,，最高退款將達(dá)5.5億元,。

　　多位業(yè)主強(qiáng)烈表示,，有關(guān)部門應(yīng)盡快督促保利和招商方面對“海珠天珺”項目存在的系列問題進(jìn)行徹查，特別是圍繞虛增套內(nèi)建筑面積等關(guān)鍵問題入手,，認(rèn)真審查從設(shè)計,、規(guī)劃報建到竣工驗收、資金流向,、不動產(chǎn)確權(quán)等全過程行為,，在真正保護(hù)業(yè)主利益的同時切實維護(hù)企業(yè)形象。針對“海珠天珺”項目存在的其他問題,，本報將持續(xù)予以關(guān)注,。