■本報記者 王麗新

　　“開盤即售罄”期望落空,，北京限競房開始進入了艱難的價格戰(zhàn)階段,。近日,，《證券日報》記者走訪發(fā)現(xiàn),，8月份限競房入市以來,，熱銷樓盤極少,，去化率不達預期的滯銷盤則相對較多,。

　　在走訪調(diào)查中,，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn),，有的限競房項目咨詢客戶非常多,，銷售員馬不停蹄地接待；有的限競房項目銷售中心則相對冷清,，銷售員接待客戶也較為熱情,，甚至事后也會推送交易信息，進行二次推介,。

　　《證券日報》記者還注意到,，隨著限競房市場分化的愈發(fā)明顯，加上90平方米戶型同質(zhì)化現(xiàn)象,，部分限競房接近售罄,，甚至需要搖號買房，而部分限競房去化則不足兩成,。年底將近,，為了搶收現(xiàn)金，在競爭激烈的限競房市場,，部分開發(fā)商拿出了一些房源打折促銷,，有些房源優(yōu)惠幅度在10萬元以上，甚至達到30多萬元,。

　　打折促銷攬客戶

　　近期,，李女士先后在石景山看了多個限競房樓盤，這幾個樓盤地塊出讓時政府限定的價格約為5.2萬元/平方米,，但從當初銷售員告訴她部分房源有優(yōu)惠價約為5萬元/平方米,，到現(xiàn)在“雙十一”期間，幾個項目分別推出優(yōu)惠房源,，從總價方面看,，算下來折扣力度從10多萬元起到30多萬元不等。

　　“如果選性價比最高的房源,，90平方米小三居總價有420萬元左右的房源,。”某限競房項目銷售員向記者透露,，折算下來,，單價還不足4.7萬元/平方米,，比政府限價的平均售價低了5400元/平方米。

　　而位處同一板塊,，同樣是低密度社區(qū)的限競房樓盤,，個別房源甚至推出90平方米戶型總價不足400萬元的折扣房�,！拔覀冺椖渴浅�低密度社區(qū),，另外價格上非常有優(yōu)勢�,！痹撲N售員向《證券日報》記者透露,，“雙十一”期間，項目推出了直減11萬元的活動,，再加上其他折扣,，有的房源可直減12萬元，總價將不足400萬元,，核算下來,，單價僅約為4.43萬元/平方米。

　　值得一提的是,，每一個項目的銷售員都急于留下看房人的聯(lián)系方式,，準備進行二次推薦，可見其銷售壓力并不一般,。記者在調(diào)查過程中也發(fā)現(xiàn),，有些房企已經(jīng)進行全員銷售，如果帶來的客戶能夠完成成交,，公司將獎勵這名帶來客戶的員工一定獎金,，比如，至少賣一套房獎勵1萬元,。

　　更重要的是,，通過降低售價吸引購房者的限競房并非個案。在當下的市場環(huán)境中,，除少數(shù)位置稀缺,、配套優(yōu)質(zhì)的項目銷售去化被看好外，多數(shù)銷售一般的項目均推出降價優(yōu)惠措施,，以加快去化周期,，直接跌破政府批準的“限價”項目越來越多。

　　即是在這種打價格戰(zhàn)的滯銷環(huán)境中,，有些限競房樓盤仍舊遭遇了不少退房現(xiàn)象,。很明顯，這意味著,，即是開發(fā)商打價格戰(zhàn),，也不一定贏得客戶,，將房子變成現(xiàn)金流。

　　成交的冷熱不均,，競品項目之間的明暗戰(zhàn)情況都愈加復雜,。《證券日報》記者在走訪中發(fā)現(xiàn),，在同一區(qū)域,，當你從一個限競房銷售中心走出來，馬上有人圍住你,，向你推薦該限競房的競品項目,，截客戶已是慣常手段。

　　此外,，在打響營銷戰(zhàn)的同時,，開發(fā)商也在通過別的方式提高項目的去化率,。比如,，提高限競房的品質(zhì)和在房子窗戶外的社區(qū)軟性服務、社區(qū)景觀和項目周圍配套等方面做文章,。尤其在當前樓市“70/90”產(chǎn)品當?shù)�,、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的情況下，增配可以提高產(chǎn)品的品質(zhì),，帶來更多客戶從而加快項目去化周期,。

　　滯銷或?qū)⒊掷m(xù)

　　“相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競房一次全部推出市場,，導致開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后,，后續(xù)房源去化非常非常慢�,！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，從價格看，限競房項目開始出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整,，而且隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升,，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房將開始打價格戰(zhàn)。

　　另有業(yè)內(nèi)人士也表示,，北京限競房市場的冰點時期短時間內(nèi)或難以緩解,，因為過去幾年北京大量供應的土地正逐漸開始形成房源，而增加的供應量集中為限競房,，北京近兩年可謂進入了限競房時代,。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月11日,，北京合計有26個限競房項目取得31期預售證,，合計提供商品房限競房源15982套,，達到了183萬平方米（另外還有車位等配套）。

　　從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看,，因為部分項目剛?cè)〉妙A售證,，合計網(wǎng)簽只有3006套，簽約均價為48885元/平方米,，按照這個比例計算,，網(wǎng)簽銷售率只有18.8%。而即使計算所有項目的真實銷售,，已經(jīng)入市的這些項目,，平均去化只有三成多，相比之前的四成繼續(xù)下滑,。

　　此外,，張大偉還表示，上述26個項目合計入市920億元貨值,，網(wǎng)簽成交金額只有140億元,，而真實銷售數(shù)據(jù)只有280億元左右，也就是已經(jīng)積壓了640億元成為庫存,。（如果計算車位等部分,，已經(jīng)超過700億元）。按照最近入市的節(jié)奏看,，未來2個多月,，還將有1萬套-2萬套限競房入市，預計2018年,，限競房將積壓庫存超過1000億元,。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，在當下限競房成為供應主力的北京房地產(chǎn)市場中,，擺在開發(fā)商面前的兩大難題需要突破,，第一，想辦法度過眼前的限競房銷售年關(guān),；第二,，調(diào)整從拿地、設(shè)計,、營銷到物業(yè)服務等各條線投資邏輯,，快速突破“70/90”產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化的難題，練就后市政策性住房突圍能力,。不然,，不止手里的限競房賣不出去，后市也難以在北京發(fā)展。

　　王麗新／攝影