經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：老舊廠房是城市文化的金山銀山,。日前，北京市各區(qū)已騰退老舊廠房200余個,，其中一批已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū),，并涌現(xiàn)出一批典型案例。近日,，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進中心聯(lián)合中國經(jīng)濟網(wǎng)選取了北京十個具有代表性的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行實地調(diào)研,，力求全面、真實,、有效地了解這些典型園區(qū)的轉(zhuǎn)型歷程,、運作經(jīng)驗和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報道,，也為更多致力于轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的老舊工業(yè)廠房提供參考和借鑒,。本期走進的是梵石ITOWN·西店記憶（以下簡稱“梵石ITOWN”）。
長按識別二維碼,，VR看園區(qū)
北京東四環(huán)與東五環(huán)之間,，在朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村的梵石ITOWN里，一座座灰白墻弧形頂?shù)慕ㄖe落有致,，充滿現(xiàn)代氣息的影視工作室等園區(qū)場館寬闊敞亮,，時而從旁邊呼嘯而過的火車交織過去、現(xiàn)在和未來,，使得這里多了一份歷史感和文藝氣息……這里被稱為“制造IP的小鎮(zhèn)”,，已有湖南廣電旗下樂田智作公司、小糖人文化傳媒,、劉天池表演工作室等幾十家文化類企業(yè)入駐,。然而,，在三年前，這里還是一片被縱橫交錯的數(shù)條鐵軌所割據(jù)的北京玻璃廠的倉庫,。
究竟園區(qū)有什么獨特魅力,，能吸引眾多文創(chuàng)類公司進駐這里？在城市更新領(lǐng)域不斷深耕的梵天地產(chǎn),，如何通過改造讓這塊曾經(jīng)“不被看好的夾縫”地區(qū)作出“新意”？目前園區(qū)在發(fā)展中還存在哪些待完善的地方,？未來發(fā)展中又將有哪些規(guī)劃,？日前，帶著這些問題,，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者走訪了梵石ITOWN,，近距離感受這個由倉庫改造而成的文藝小鎮(zhèn)的魅力。
梵石ITOWN 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者劉園香/攝
一,、倉庫與鐵軌中藏匿的商機
2015年以前,，位于朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村的北京玻璃廠倉庫破敗傾頹，有的被用于存放玻璃制品,，有的被租給生產(chǎn)涂料,、石灰等的加工廠，還有的是一些工人的宿舍,。后來,，Andrea Grottaroll（意大利）、劉宇揚,、于爽,、劉宏偉、王碩,、唐康碩等建筑設(shè)計師,，受邀對原廠進行“更新”。據(jù)悉,，劉宇揚第一次看到舊廠址時,，他說感覺就像70年代的某個小縣城，“這里一點都不像北京”,。
改造前 來自梵石ITOWN微信公眾號
更讓人難以接受的是,，這塊地區(qū)是一個被六條鐵路圍合切割的“絕地”，甚至被稱為旁邊“每5分鐘就會有一列火車開過”,。盡管這片區(qū)域位于東四環(huán),、東五環(huán)、京通快速與廣渠路四條主干道形成的路網(wǎng)正中心,，到CBD核心區(qū)也只有幾公里的距離,，但是在改造以前,，大概真沒有幾個企業(yè)愿意進駐這樣的地方，也沒有多少人會想象這里可以變成一個寬敞明亮,、創(chuàng)意十足的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū),。
梵石ITOWN周圍鐵路示意圖 來自百度地圖截圖
然而，就是這樣幾乎被遺忘的城市邊緣地,，被設(shè)計出身的梵天地產(chǎn)董事長邢鵬看到了改造的可能性,。他曾對媒體表示：“一個富有個性的環(huán)境，更能激發(fā)文創(chuàng)從業(yè)者的創(chuàng)造力,。更重要的是,，北京正在建設(shè)全國文化中心，這片地剛好位于北京國際傳媒產(chǎn)業(yè)帶核心,，周邊聚集了央視等大型傳媒機構(gòu),，還有大大小小的文創(chuàng)企業(yè)，可以改造成一個以影視傳媒行業(yè)為主的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),�,！庇谑潜阌辛撕罄m(xù)的開發(fā)。
談到園區(qū)名字的由來,，梵石ITOWN的工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者,，原來廠房區(qū)的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，高碑店村的鄉(xiāng)辦企業(yè)西店記憶是園區(qū)的業(yè)主方,，梵天地產(chǎn)是園區(qū)的開發(fā)商,，打造的主體叫ITOWN，全稱是IP TOWN,，也就是IP小鎮(zhèn),。二者結(jié)合，便有了梵石ITOWN·西店記憶,。
梵石ITOWN導覽圖 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
二,、梵石ITOWN的經(jīng)營之道
據(jù)經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，園區(qū)2016年7月1日正式開始建設(shè),，總體分三期開發(fā),，如今梵石ITOWN一期已經(jīng)完工，在運營過程中形成了獨特的“梵石ITOWN”經(jīng)驗,。
1.合理設(shè)計變劣勢為特色
一般而言,，任何一個商業(yè)空間，首先最看重的是地段,，坐擁城市的核心地段不僅意味著有充沛的客流量,，也意味著強大的潛在升值空間，無疑有著巨大的投資前景。梵石ITOWN整體占地面積240畝,，從地理區(qū)位上看處在北京傳媒產(chǎn)業(yè)帶的核心位置,，但它卻被周圍仍然在運營的六條鐵路線割裂，不時有火車經(jīng)過的園區(qū),，租戶是否能接受,？如何在不改變周圍建筑輪廓線的前提下，對既定的空間進行改造,，提高容積率同時營造創(chuàng)意空間,？
園區(qū)改造前的建筑狀況
創(chuàng)意的誕生，并非一味創(chuàng)造新事物,，對已有事物的創(chuàng)新改變,，也能制造意想不到的驚喜。面對已有的空間和存量資源,，建筑師進行了一番考察研究后，決定在設(shè)計上“將計就計”,，對園區(qū)周圍運營的火車元素加以挖掘利用,。
改造后的招商中心打造車站感覺 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
如今園區(qū)的招商中心就蘊含著“車站”的元素。同時,，入駐園區(qū)的企業(yè)發(fā)現(xiàn),，周圍時不時穿梭的火車，為平靜的園區(qū)增添了一份另類的歷史感和文藝氣息,。一位梵石ITOWN工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者：“剛開始我們也擔心火車會給客戶帶來噪音,，但來了后發(fā)現(xiàn)，影視創(chuàng)作等客戶覺得這種感覺很好,，周圍的鐵路并不是一個制約因素,，而恰恰成了一個特色�,！比缃�,，很多人一提到梵石ITOWN，首先想到的就是這里的火車意象,，區(qū)位劣勢經(jīng)過打造,，成了梵石ITOWN的特色優(yōu)勢。
園區(qū)類似車站的建筑 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
2.園區(qū)建設(shè)結(jié)合城市更新
談到梵石ITOWN與其他特色小鎮(zhèn)相比有什么差異,，相關(guān)負責人曾表示：“我們與眾不同的一點,，就是在特色小鎮(zhèn)中結(jié)合了一些城市更新的理念�,！�
城市更新涵蓋舊城改造,、社區(qū)治理、歷史建筑翻修重建等內(nèi)容，是城市功能提升與再造的系統(tǒng)工程,，也是消除安全隱患,、治理城市頑疾的民生工程，還是盤活土地資源,、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的治理工程,。近幾年，隨著北京城市的發(fā)展和更新?lián)Q代,，一些建筑,、存量物業(yè)也將不得不面臨改造的問題，朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村也是如此,�,！ �
梵石ITOWN一位工作人員笑稱：“我們的項目甚至可以說城市更新和新農(nóng)村改造都涉及”。據(jù)他介紹：“剛來到這塊地方,，真是一片狼藉,。需要改造的太多，所以我們在基礎(chǔ)設(shè)施投入方面比一般的項目多很多,。特別是整個項目要打通連接各個地塊的路,，但是剛來時不僅周圍沒有路，而且鐵路橋洞是2.2米,，參與建設(shè)的貨車等根本過不去,，我們花了很大的成本才把路基往下降了�,！�
梵石ITOWN周圍道路的鐵路橋洞 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
此外,，原先的廠區(qū)是玻璃倉庫，能源配備非常低,，與一些可以充分利用以前老舊廠房的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園不同,，梵石ITOWN基礎(chǔ)的供水供電、供暖等也都需要重新大面積改造,。邢鵬曾經(jīng)表示,，“不少存量物業(yè)的現(xiàn)狀是有待提升的，其價值其實是被市場低估的,，我們將賦予存量物業(yè)新的生命,。”因而,，從一定程度上看,，梵石ITOWN是梵天地產(chǎn)參與城市更新的結(jié)果之一，而且在這一過程中,，不僅改變了周圍的自然環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境,，重新賦予了存量物業(yè)新的生命,，也通過設(shè)計，在城市更新中作出了“創(chuàng)意”
改造后園區(qū)“魚鰓”鋸齒狀的豎窗 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
3.打造以影視IP為主導全產(chǎn)業(yè)鏈
調(diào)研中,，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到,，與很多老國企轉(zhuǎn)型做文創(chuàng)園區(qū)面臨人員知識儲備不足等問題不同，打造梵石ITOWN的梵天地產(chǎn)有著專業(yè)的運營團隊,，此外,，曾擔任臺北華山1914文創(chuàng)園區(qū)副總的康文玲擔任梵天集團文創(chuàng)運營中心總經(jīng)理。園區(qū)致力于打造以影視IP為主導衍生的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈,，不斷為客戶打造良好文化產(chǎn)業(yè)氛圍,。
據(jù)悉，梵石ITOWN的slogan經(jīng)歷了從“有生活的文創(chuàng)小鎮(zhèn)”到“制造IP的小鎮(zhèn)”的轉(zhuǎn)變,。對此,，園區(qū)相關(guān)負責人曾指出，一個成熟的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),，應(yīng)當具備自我更新的能力,，梵石ITOWN從定位轉(zhuǎn)變以IP的能量聚合產(chǎn)業(yè)，從傳統(tǒng)的空間運營,，到運營一個打造全產(chǎn)業(yè)鏈的平臺,，在幫助企業(yè)成長的同時，也讓自身的IP影響力輸送出去,。截至2018年5月,，整個小鎮(zhèn)已經(jīng)入駐95家企業(yè)（其中辦公企業(yè)89家）,。經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者走訪后發(fā)現(xiàn),，入駐的企業(yè)包括湖南廣電旗下樂田智作公司、小糖人文化傳媒,、劉天池表演工作室,、唐季禮等個人工作室、明澤佳音,、24Frames等,，以影視產(chǎn)業(yè)為龍頭，設(shè)計,、藝術(shù)中心,、影棚、錄音棚等配套逐步完善,，已經(jīng)初步形成了一條以影視IP延展為主的比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈,。
園區(qū)企業(yè) 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
4.讓品味相同的人聚在一起
如何將園區(qū)打造成為有充滿創(chuàng)意的空間？如何將冰冷的建筑與忙碌工作的人群建立好感,？如何讓互不相識的園區(qū)企業(yè)變成合作伙伴,？這些都是園區(qū)運營者需要不斷探索的內(nèi)容，梵石ITOWN也不例外。
在社群化運營方面,，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到,，梵石ITOWN打造的不止是辦公空間，而是一種全新的生活辦公方式,，會經(jīng)常舉辦各種論壇,、轟趴、交流酒會等活動,，讓參與者在活動中感受園區(qū)的氛圍,，通過這些活動，使客戶自發(fā)地互動交流產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路,，探尋雙方在文化產(chǎn)業(yè)深入合作的切入點,。有粘性的園區(qū)環(huán)境不僅讓老客戶流連忘返，還會推薦很多新客戶,，據(jù)悉,，梵石ITOWN客戶來源約有40%是“老帶新”客戶，這在整個行業(yè)里已經(jīng)算是較高水平,，企業(yè)以影視文化類企業(yè)為主,。久而久之，整個園區(qū)便會形成充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng),、人員之間互相熟識的“溫暖小鎮(zhèn)”,。
湖南廣電樂田智作進駐梵石ITOWN 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
三、發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
盡管目前梵石ITOWN一期已經(jīng)取得較大成功,，但在后續(xù)的開發(fā)中仍然面臨一些挑戰(zhàn),。
1.平衡廠房的留存與開發(fā)
目前，北京已有大量的工業(yè)遺產(chǎn)經(jīng)過保護再利用,，成為創(chuàng)意社區(qū),、藝術(shù)中心等，成為新的時尚地標,。對于梵石ITOWN而言,，由于原有地區(qū)環(huán)境和廠房設(shè)施較差，所以雖說是改造,，但其實新建成分更多,。這一方面使得園區(qū)在規(guī)劃和建設(shè)上更加整齊劃一，擺脫了原先“臟亂差”的面貌,；但另一方面,，工作人員表示：“我們也想盡力利用和保留老舊廠房，但以前的大部分廠房沒法再用,，經(jīng)過設(shè)計,，我們一期中只保留了部分倉庫的墻體,。”
左邊為保留的紅磚墻體 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
事實上,，如何平衡廠房的留存與開發(fā)也是很多老舊廠房面臨的問題,。日前，北京出臺的《關(guān)于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》指出：“高度重視老舊廠房的工業(yè)遺產(chǎn)價值,，該保則保,、以保定用、以用促保,，保護與再利用并舉,。科學分類,，因類施策,，做好保護性利用和創(chuàng)新性改造�,！边@一政策為北京市老舊廠房保護與開發(fā)指出了方向,。梵石ITOWN在創(chuàng)造性改造方面已經(jīng)走在了前列，但未來開發(fā)中如何在不影響整體設(shè)計的前提下保留更多的工業(yè)遺址元素也值得關(guān)注,。
2.周邊配套設(shè)施待完善
產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)外配套設(shè)施的建設(shè),，是園區(qū)引更多企業(yè)入駐的基礎(chǔ)，也是園區(qū)長期良性發(fā)展的保障,。但由于梵石ITOWN所在地塊的區(qū)位限制和以前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱,，目前園區(qū)周邊配套仍處于完善過程中。調(diào)研中,，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者看到不時有外賣送餐人員穿梭在園區(qū),，一位送餐人員表示：“園區(qū)環(huán)境很好，但里面目前就有一家餐廳,，周圍吃的又比較少,，所以很多工作室的員工中午選擇訂餐”,。對此,，園區(qū)工作人員表示，隨著二期,、三期等產(chǎn)品的不斷建設(shè),，周邊配套正在得到改善。
四,、未來梵石ITOWN這些值得期待
梵石ITOWN2016年7月正式開始建設(shè),，從2017年4月開園至今僅運作了一年多，未來有著廣闊的空間待完善和發(fā)展,。
1.打造全時段生活配套
據(jù)悉,，梵石ITOWN無論從規(guī)劃設(shè)計,、入駐企業(yè)甄選以及日常運營，會更多考慮到文創(chuàng)行業(yè)的獨特需求,，其第一期為“獨思”產(chǎn)品,，適合發(fā)展中企業(yè)，根據(jù)企業(yè)需要可以自由分割,。而在接下來,，二期“合悅”產(chǎn)品，為總部型企業(yè)提供大面積辦公區(qū)域,，主要為獨院,、合院。三期規(guī)劃為單元式類獨棟,、雙拼,、聯(lián)排辦公。
據(jù)經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解,，針對企業(yè)的需求,，小鎮(zhèn)內(nèi)還規(guī)劃了兩個超大體量體驗空間，一個是定位為專業(yè)多功能展廳,，集合論壇,、沙龍，展覽于一身,；另一個是首映禮電影院,，是融合巨幕、IMAX廳,、藝術(shù)院線等功能的綜合體,。此外，配套方面,，未來除了滿足日常辦公生活需求的24小時便利店,、特色餐飲，還有設(shè)計師酒店,、生活美學街,、光影藝術(shù)館，融合閱讀,、交流的體驗式書店等,，將打造一個集生活、辦公,、休閑,、娛樂等于一體的文創(chuàng)小鎮(zhèn)，滿足各個生活作息時間內(nèi)的人群,，保持園區(qū)全天候的活力氛圍,。
2.探索投資園區(qū)企業(yè)
梵石ITOWN前期主要是通過物理空間的運營,，實現(xiàn)整個園區(qū)的盈利平衡。但與一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)單純做“二房東”不同,，梵天地產(chǎn)開始逐步探索投資園內(nèi)的一些企業(yè),。據(jù)悉，前期已經(jīng)參與投資了園內(nèi)的“與音樂光影餐廳”,，園區(qū)相關(guān)工作人員表示,，在接下來的運用中，時機合適也會參投一些企業(yè),，與園內(nèi)企業(yè)合作共贏,。
與音樂光影餐廳 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
3.促進片區(qū)經(jīng)濟整體提升
據(jù)悉，西店記憶是國家實驗區(qū)重點項目,，除了享受朝陽區(qū)優(yōu)惠政策外,，還享受額外政策支持，在金融方面,，北京銀行等為園區(qū)的企業(yè)提供金融服務(wù)支持,，以及朝陽區(qū)文創(chuàng)辦給予文創(chuàng)企業(yè)貸款的貼息支持等。對此,，一位工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者,，未來除了要和園內(nèi)企業(yè)一起發(fā)展以外，梵石ITOWN還致力于通過中心商業(yè)區(qū)等的建設(shè),，拉動整個周邊的經(jīng)濟,。
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