本報記者 楊 潔

　　“盼星,！盼月！終于等到您回家”——這是鄭州一個“保交房”項目表達的對于業(yè)主到來的喜悅,，而這份喜悅實則凝聚了各方的共識與努力,。

　　自2022年7月底召開的中共中央政治局會議提出“保交樓、保民生”的政策方向后,，關(guān)于“保交樓”的各類支持舉措不斷推出,。今年以來，政策支持力度“更上一層樓”,，從“保交樓”到“保交房”,，各地因城施策，金融機構(gòu)做好相關(guān)服務(wù),，多方合力馳援房企,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。

　　近期,，《證券日報》記者實地探訪河南省鄭州市兩個順利交付的“保交房”項目,。記者了解到，正是政策支持、政府統(tǒng)籌,、金融發(fā)力等因素共同促成了項目的順利交付,，而交付也進一步鼓舞了當(dāng)?shù)貙τ跇鞘械男判摹?/p>

　　事實上，作為保交房“一項目一策”處置模式在全國的首個試點城市,，鄭州“保交房”工作的推進是全國“保交房”工作的縮影,，也對其他城市繼續(xù)推進“保交房”具有一定程度的樣本意義。

　　鄭州多樓盤順利交付

　　市場整體信心增強

　　走進被鄭州市民譽為“高新區(qū)品質(zhì)改善住房天花板”的金橋西棠小區(qū),，現(xiàn)代式景觀園林,、上千種綠植綠意盎然、互動式的水系與草坪映入眼簾,，隨處可見的休閑沙發(fā)及座椅上坐滿了前來看房以及咨詢的購房者,，該樓盤的火熱程度可見一斑,。

　　與此形成巨大反差的是,，該樓盤曾是鄭州市高新區(qū)“保交樓”重點項目。記者在采訪中了解到,，金橋西棠項目原由當(dāng)?shù)貎纱蠓科蠼饦蚝陀劳��?lián)合開發(fā),，2021年底，先因股東之間糾紛被曝“永威退出”,，隨后又有超10億元資金被股東挪用的消息傳來,，一時之間，金橋西棠項目陷入巨大爭議中,。

　　為做好“保交樓”工作,，鄭州市高新區(qū)成立了“永威西棠”專班組。針對業(yè)主擔(dān)心的資金保障問題,，2022年7月2日,，該專班組表示，在多方協(xié)調(diào)下10.115億元被股東挪用資金已追回,，將由鄭州市高新區(qū)管委會委派國資公司監(jiān)管項目資金使用,，10.115億元追回的資金、后續(xù)銷售收入全部轉(zhuǎn)入國資名下監(jiān)管賬戶,，用于保障后續(xù)項目建設(shè),，專款專用,、封閉運行,。

　　最終，在多方共同努力下,，金橋西棠項目于2024年7月15日正式交付,。該項目銷售中心工作人員透露，項目共規(guī)劃房屋2500套左右，目前已售出近90%,。

　　鄭州某房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴《證券日報》記者,，金橋西棠項目風(fēng)波事件代表著一類“保交房”項目存在的問題，也給市場起到了警示作用,，即如何加強對預(yù)售資金的監(jiān)管,。

　　“目前，河南省已經(jīng)實行預(yù)售資金專項監(jiān)管,。為確保預(yù)售資金安全,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，包括定金,、首付款,、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款,、住房公積金貸款等,，均應(yīng)納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍�,！痹摲慨a(chǎn)中介經(jīng)理進一步介紹,，包括工商銀行、建設(shè)銀行,、中原銀行,、鄭州銀行等在內(nèi)的多家商業(yè)銀行分支機構(gòu)具備承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格。

　　鄭州市一家商業(yè)銀行工作人員告訴記者,，為了確保專項資金落到實處,、取得實效，該行積極配合“保交房”工作安排,，嚴(yán)格按照資金監(jiān)管協(xié)議,，做好資金監(jiān)管和支付工作，保障資金使用的合規(guī)性,。

　　在多位業(yè)主以及從事房地產(chǎn)工作的人士看來,，金橋西棠項目的順利交付，為鄭州“保交房”工作起到了積極的示范和借鑒作用,，也在一定程度上增強了市場的整體信心,。

　　今年9月份，鄭州市民口中“最大的爛尾樓”中原區(qū)啟福城項目也終于實現(xiàn)交房,�,！蹲C券日報》記者在現(xiàn)場看到，啟福城·慧苑小區(qū)門口人頭攢動,，水電,、吊頂,、裝修、封陽臺等各類商家及裝修隊聚集在此,，招攬生意,。小區(qū)內(nèi)，一幅寫著“盼星,！盼月,！終于等到您回家”的紅色條幅格外醒目。

　　“歷經(jīng)十年,，終于交房了,，心里的一塊兒石頭也落地了。感謝‘保交樓’政策,，救活了啟福城,，保障了我們購房者權(quán)益�,！毙�區(qū)內(nèi)一位業(yè)主表示,。

　　金橋西棠項目、啟福城項目的交付只是鄭州“保交樓”“保交房”工作的一個縮影,。8月23日,，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示,，指導(dǎo)各地實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”處置模式。該模式在鄭州首先試點探索,，將向全國推廣,。

　　金融支持房地產(chǎn)有力有效

　　“白名單”項目融資加速推進

　　“保交房”需要多方合力，其中,，資金是關(guān)鍵一環(huán),。

　　自今年年初城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正式建立后，一系列政策陸續(xù)推出,，各地“白名單”項目加速落地,。與此同時，商業(yè)銀行落實盡職免責(zé)要求“應(yīng)貸盡貸”,，為房企融資打開新渠道,。

　　董建國在前述新聞發(fā)布會上表示：“目前，商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過了‘白名單’項目5300多個,，審批貸款金額近1.4萬億元,，這些資金正在按照項目的工程進度陸續(xù)發(fā)放到位，有力支持了項目建設(shè)交付,�,！�

　　“現(xiàn)在大家常說的‘保交房’其實并非曾經(jīng)都爛尾過,，而是當(dāng)?shù)卣�府梳理出一批‘白名單’項目，這些項目中的樓盤必須要保質(zhì)保量完成按時交付,、交房,，我們稱為‘保交房’，主要針對市場上那些讓客戶沒有太多信心的樓盤,�,！编嵵菔幸幻麖氖路康禺a(chǎn)銷售工作的人士告訴記者。

　　《證券日報》記者從中原銀行獲悉,，在鄭州市保交房,、安置房建設(shè)攻堅戰(zhàn)中，中原銀行鄭州分行“真金白銀”的助力從未間斷,。該行積極落實國家政策,，迅速成立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作專班，逐個對接項目,，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,，全力推進鄭州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，今年以來對“白名單”項目批復(fù)貸款近56億元,，投放資金近29億元,。

　　從今年上半年商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況來看，其對房企的支持力度也在逐漸加大,�,！蹲C券日報》記者梳理6家國有大型商業(yè)銀行半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其中有3家房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占比（以集團公司類發(fā)放貸款和墊款為口徑）較2023年末有所增長,，1家保持不變,。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來看，上半年,，6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較年初呈現(xiàn)“5降1平”局面,。

　　在落實好房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的同時，商業(yè)銀行把好了資產(chǎn)選擇關(guān),。工商銀行副行長王景武在該行中期業(yè)績會上表示,，工行著力構(gòu)建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結(jié)構(gòu)，加大風(fēng)險房企和項目的處置出清力度,，提高撥備提取比例,，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定。上半年,，工行房地產(chǎn)業(yè)不良率較年初下降了2個基點,。

　　一系列支持舉措及穩(wěn)中向好的數(shù)據(jù)帶動了居民置業(yè)意愿。中指研究院近期發(fā)布的《2024年8月居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》顯示,，2024年以來,，政府加力推進“保交房”,，強化地方融資協(xié)調(diào)機制落地，對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”,，推動項目持續(xù)建設(shè),、竣工，促進居民交付風(fēng)險預(yù)期持續(xù)下滑,。8月份,，居民購房觀望情緒出現(xiàn)一定下滑，占比約為24%,，較高位下降2個百分點,。

　　“當(dāng)前，我國要加快建立租購并舉的住房制度,，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，就是要建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的‘好房子’，更好滿足剛性和改善性住房需求,�,！鞭r(nóng)業(yè)銀行副行長劉洪在中期業(yè)績會上透露了下階段該行重點工作，一是全面助力做好“保交房”工作,。強化與政府溝通對接,，創(chuàng)新運用多種方式，做好相關(guān)項目融資和風(fēng)險處置,，跟蹤探索存量房消化金融服務(wù)有效模式,。二是提升房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制服務(wù)質(zhì)效。持續(xù)跟進“白名單”項目,，完善全流程服務(wù)機制,，量質(zhì)并舉做好貸款投放,。三是持續(xù)做好“三大工程”融資,。動態(tài)對接“平急兩用”項目清單，推動保障性住房成熟項目審查審批,，加快融資落地,。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，推動需要融資支持的項目應(yīng)納盡納,，有助于更多項目獲得融資支持,，為項目建設(shè)交付提供了重要保障。未來,，項目融資“白名單”有望進一步深入推進落實,，也將在“保交房”、穩(wěn)定市場預(yù)期等方面發(fā)揮更大作用,。

　　AMC多措并舉紓困房企

　　持續(xù)助力項目盤活

　　除商業(yè)銀行外,，在房地產(chǎn)項目風(fēng)險化解,、企業(yè)重組紓困、危機救助等方面,，還有一類金融機構(gòu)有著豐富的經(jīng)驗,，發(fā)揮著區(qū)別于其他金融機構(gòu)的作用，那便是資產(chǎn)管理公司（AMC）,。

　　“在鄭州,，有一些爛尾樓的開發(fā)商沒有資金，公司宣布倒閉后,，就會由AMC接手進行注資,，通過代建的方式，繼續(xù)將樓盤蓋好,�,！鼻笆瞿撤慨a(chǎn)中介經(jīng)理說。

　　當(dāng)前,，在穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險方面,，AMC已取得諸多積極成果�,！蹲C券日報》記者在采訪中了解到,，鄭州信達天樾九章、未來公元因原項目方現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致停工,，影響近1500戶村民安置,。2023年8月份，中國信達總部牽頭,，旗下河南分公司,、信達投資、信達地產(chǎn),、信達資本協(xié)同參與項目紓困,，以“保交付、保品質(zhì)”為原則,，協(xié)調(diào)解決業(yè)主,、村民及供應(yīng)商等多方訴求，在地方政府的大力支持下,，推動項目于當(dāng)年8月中旬復(fù)工,。

　　目前，未來公元一號院,、二號院已成功交付,，天樾九章預(yù)計今年年底交付。中國信達相關(guān)負責(zé)人對《證券日報》記者表示,，在上述兩個項目中,，中國信達通過紓困項目聯(lián)動,、新項目引入、多項目資源共享的協(xié)同紓困方式,，實現(xiàn)多項目共同“破局,、修復(fù)、造血”,。期間,，中國信達總部及各分子公司高效聯(lián)動、綜合施策,，對項目進行股權(quán),、資金、管理,、技術(shù)等多維度實質(zhì)性重組,，采用了資產(chǎn)端做加法、負債端做減法,、權(quán)益端做調(diào)整,、成本端做優(yōu)化、品牌端做注入等“五步修復(fù)法”,，推動問題項目活化,。

　　中國中信金融資產(chǎn)則積極打造了“中信金融資產(chǎn)增量投入重組盤活+中信信托有效隔離+中信咨詢、中信泰富地產(chǎn),、實業(yè)公司代管代建運營提升+存量金融機構(gòu)風(fēng)險化解+配合政府監(jiān)管資金”的中信特色產(chǎn)融協(xié)同紓困地產(chǎn)模式,，兼顧地方政府、居民,、銀行,、受困房企等各方訴求，為項目量身定制,、開出了多方共贏的“綜合藥方”,。

　　記者從中國中信金融資產(chǎn)獲悉，近期,，中國中信金融資產(chǎn)實施的融創(chuàng)董家渡紓困項目（外灘壹號院二期）二批次正式開盤,，110套房源開盤當(dāng)日售罄，實現(xiàn)成交額56.74億元,。這是繼今年4月份首開清盤后，該項目二開二罄,，總成交金額達到156億元,，標(biāo)志著該項目紓困取得重大成效。

　　總體來看,，各家AMC對房企的紓困模式主要有三種：一是“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式,，即重組后再開發(fā),；二是AMC通過“債權(quán)+股權(quán)”工具箱，直接或聯(lián)合其他銀團提供增量資金,，繼續(xù)由房企操盤,；三是AMC與地方國資合作成立地產(chǎn)紓困基金或平臺等。

　　中國東方此前發(fā)布的《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告2024》顯示,，綜合外部專家學(xué)者,、商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司,、中介機構(gòu)四類受訪者的問卷調(diào)查結(jié)果來看,，2024年經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出積極因素增多，動能持續(xù)增強,，社會預(yù)期改善,，增長較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化,、質(zhì)效向好的基本特征,。要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化,、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

　　在中國東方相關(guān)負責(zé)人看來,，接下來,，進一步發(fā)揮AMC更大的紓困救助作用，還需要相關(guān)專項政策,，特別是資金成本等方面的專項政策支持,。因為部分項目在銷售去化困難的同時，存量債務(wù)風(fēng)險仍在不斷累積,，環(huán)環(huán)相扣使得困境項目深陷泥潭,，救助難度不斷加大，需要以時間換空間,，分步分批解決,。