■ 王麗新

　　4月25日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議指出,，加力實(shí)施城市更新行動(dòng),，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造,。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給,，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策,，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

　　隨著“穩(wěn)樓市”一攬子政策持續(xù)推進(jìn),，去年四季度以來(lái),，一線(xiàn)城市及重點(diǎn)城市樓市交易趨穩(wěn)，高能級(jí)城市土地市場(chǎng)趨熱,，“好房子”漸成市場(chǎng)供應(yīng)主流產(chǎn)品,。在筆者看來(lái)，在這一新形勢(shì)下,，“穩(wěn)樓市”需兼顧短期穩(wěn)定與長(zhǎng)期發(fā)展,，加力鞏固市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“量穩(wěn)質(zhì)升”的新階段,。

　　首先,，加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，協(xié)同“優(yōu)存量”與“拓增量”,，激活居住新需求。從政策支持力度來(lái)看,，城市更新行動(dòng)已經(jīng)從“大力實(shí)施”進(jìn)入“加力實(shí)施”階段,，成為2025年各地重要工作之一。

　　城市更新范疇很廣,，城市市政基礎(chǔ)設(shè)施更新,、老舊小區(qū)改造以及城中村和危舊房改造等均在其中，對(duì)穩(wěn)投資,、增需求,、促消費(fèi)有多重推動(dòng)作用。其一,，可以盤(pán)活存量閑置或者低效資源,，釋放土地價(jià)值；其二,，帶動(dòng)區(qū)域居住,、產(chǎn)業(yè)環(huán)境升級(jí)，為開(kāi)拓增量市場(chǎng)注入新動(dòng)能,，進(jìn)一步滿(mǎn)足“職住平衡”需求,；其三,，打通“買(mǎi)一賣(mài)一”換房需求堵點(diǎn)，提升一二手房聯(lián)動(dòng)交易活躍度,。

　　當(dāng)然,，撬動(dòng)城市更新項(xiàng)目絕非易事，存在拆遷困難,、資金難籌,、建設(shè)周期長(zhǎng)等諸多難題。但現(xiàn)階段,，配套政策正在加快“上馬”,。一是房票政策擴(kuò)圍，部分城市已將拆遷房票使用范圍擴(kuò)展至全市,，鼓勵(lì)使用房票購(gòu)房,，跑通“房票+城市更新”模式；二是加大金融政策支持力度,，城市更新專(zhuān)項(xiàng)貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容,，下一步，城市更新行動(dòng)有望迎來(lái)創(chuàng)新性專(zhuān)項(xiàng)債,、中長(zhǎng)期國(guó)債以及創(chuàng)新性貨幣政策等支持,；三是各地“因城施策”推行新模式，引導(dǎo)社會(huì)資本參與,，如探索推出“更新票”制度,，即企業(yè)參與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，可持“更新票”抵扣土地出讓金和配套費(fèi)的結(jié)算機(jī)制,。

　　其次,，加快構(gòu)建新模式，從“擴(kuò)規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“拼經(jīng)營(yíng)”,。在推動(dòng)城市更新過(guò)程中構(gòu)建新發(fā)展模式，是當(dāng)前“穩(wěn)樓市”的重要課題,。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)邁入存量時(shí)代后,，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升勢(shì)在必行，需破舊立新,。

　　從頂層設(shè)計(jì)出發(fā),，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要根據(jù)城市發(fā)展的新階段和新特點(diǎn),，建立“人,、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制,，從要素資源科學(xué)配置入手,，以人定房，以房定地,、以房定錢(qián),，防止市場(chǎng)大起大落。

　　從當(dāng)前政策實(shí)施路徑來(lái)看,，制度性創(chuàng)新已經(jīng)在路上,。比如，部分城市已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售,?！昂梅孔印惫こ痰耐七M(jìn)，亦是其中一環(huán),?！昂梅孔印苯ㄔO(shè)統(tǒng)籌增量與存量，在土地供應(yīng)端就已適度調(diào)整容積率,、挑空空間等規(guī)則,，引導(dǎo)企業(yè)建立“產(chǎn)品力為王”的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。這就需要房企加快轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念,，開(kāi)辟集開(kāi)發(fā),、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式,，構(gòu)建以產(chǎn)品導(dǎo)向創(chuàng)造價(jià)值的新競(jìng)爭(zhēng)范式,。

　　最后，加大高品質(zhì)住房供給,，引導(dǎo)行業(yè)從“增量開(kāi)發(fā)”向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)變,，讓新競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制轉(zhuǎn)化為建設(shè)“好房子”的動(dòng)力。

　　5月1日,，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》將落地實(shí)施,。當(dāng)前,，部分城市也發(fā)布了“好房子”建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),。但“好房子”絕不單純指向高端住宅，“安全,、舒適,、綠色、智慧”是“好房子”的核心標(biāo)準(zhǔn),，更是高品質(zhì)住宅的總綱,，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)住房品質(zhì)的要求。各地要加大力度供應(yīng)戶(hù)型優(yōu),、功能全,、得房率高且價(jià)格合理的“均好型”住房,，更要解決隔音、串味以及滲漏等基礎(chǔ)質(zhì)量問(wèn)題,，還可考慮將高品質(zhì)住宅項(xiàng)目納入金融支持范圍,，以降低信貸融資成本等方式給予支持，引導(dǎo)行業(yè)從“規(guī)模至上”切換到“質(zhì)量制勝”,。

　　“加大高品質(zhì)住房供給”不僅是產(chǎn)品升級(jí),，更是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范式的根本轉(zhuǎn)變。這意味著房企要沿著三條主線(xiàn)建立新競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，一是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí),，加大研發(fā)投入，將健康,、智能指標(biāo)權(quán)重提升,；二是供應(yīng)鏈垂直整合?，完善數(shù)字化集采平臺(tái),，用好材料好設(shè)備建房,；三是重構(gòu)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，設(shè)計(jì),、施工要抓,，維護(hù)修繕也要抓，還要根據(jù)規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營(yíng)社區(qū)食堂,、公共會(huì)客廳,、圖書(shū)閱覽室等配套設(shè)施，這樣才能全流程為“高品質(zhì)”護(hù)航,。

　　總體來(lái)看,，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，此次中共中央政治局會(huì)議延續(xù)了“止跌回穩(wěn)”的總基調(diào),，強(qiáng)化政策靈活性與精準(zhǔn)度,，明確房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展的路徑。展望未來(lái),，隨著政策持續(xù)加力釋放,，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、健康發(fā)展可期,。