摘要

　　【十問(wèn)廈門(mén)房?jī)r(jià)：為何收入低房?jī)r(jià)高？今年還會(huì)跌嗎,？】廈門(mén)均價(jià)4萬(wàn),，深圳房子均價(jià)5.5萬(wàn)。深圳地域更大,，平均下來(lái)是5.5萬(wàn),，廈門(mén)地域小，平均下來(lái)是4萬(wàn),，所以理論上廈門(mén)的房?jī)r(jià)更接近真實(shí)水平,。深圳地域大，貴的賣十幾二十萬(wàn),，但正是因?yàn)樗���,，最邊緣的可能賣3萬(wàn)，所以平均下來(lái)是5萬(wàn),。所以其實(shí)深圳相對(duì)核心區(qū)的房?jī)r(jià)是貴很多的,，絕對(duì)不止5.5萬(wàn)，也就是說(shuō)如果通過(guò)房?jī)r(jià)收入比來(lái)對(duì)比的話,，廈門(mén)房?jī)r(jià)收入比還比深圳更好,。并且廈門(mén)地小人多，價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)也是更合理的,。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）

　　第1問(wèn)：廈門(mén)為何收入低房?jī)r(jià)高,？

　　廈門(mén)均價(jià)4萬(wàn)，深圳房子均價(jià)5.5萬(wàn),。深圳地域更大,，平均下來(lái)是5.5萬(wàn)，廈門(mén)地域小,，平均下來(lái)是4萬(wàn),，所以理論上廈門(mén)的房?jī)r(jià)更接近真實(shí)水平,。深圳地域大，貴的賣十幾二十萬(wàn),，但正是因?yàn)樗���,，最邊緣的可能賣3萬(wàn)，所以平均下來(lái)是5萬(wàn),。所以其實(shí)深圳相對(duì)核心區(qū)的房?jī)r(jià)是貴很多的,，絕對(duì)不止5.5萬(wàn)，也就是說(shuō)如果通過(guò)房?jī)r(jià)收入比來(lái)對(duì)比的話,，廈門(mén)房?jī)r(jià)收入比還比深圳更好,。并且廈門(mén)地小人多，價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)也是更合理的,。

　　第2問(wèn)：廈門(mén)房?jī)r(jià)合理嗎,？

　　廈門(mén)的房?jī)r(jià)可能還沒(méi)到天花板，因?yàn)椴⒉皇撬�有人都能買(mǎi)房,，從古至今都是這個(gè)道理,。廈門(mén)地少人多，買(mǎi)得起的人已經(jīng)可以支撐上漲空間了,，買(mǎi)不起的人永遠(yuǎn)都覺(jué)得價(jià)格不合理,。

　　第3問(wèn)：廈門(mén)房?jī)r(jià)今年還會(huì)跌嗎？

　　會(huì)跌,，只是速度問(wèn)題,。五緣灣區(qū)域今年也在慢慢下降，同一個(gè)小區(qū)的房子差的去年就開(kāi)始降價(jià)了,，好的今年開(kāi)始降,。本質(zhì)原因是缺錢(qián)才會(huì)降價(jià)賣房子,。10套房子里面本來(lái)是只有1,、2個(gè)人降價(jià)，時(shí)間拖得越長(zhǎng)就會(huì)越多人缺錢(qián),，這是一定的,。所以降價(jià)的人也會(huì)越來(lái)越多，降價(jià)幅度和范圍也會(huì)逐漸增加,。

　　第4問(wèn)：廈門(mén)不同區(qū)域房?jī)r(jià)下跌為何快慢不一,？

　　原因主要是因?yàn)椋旱谝唬�房子的資源豐富,，學(xué)區(qū)好,、地段好、房子好相對(duì)抗跌,；第二,，這種類型的房子置換不多,，例如海峽國(guó)際社區(qū)，多為自住,，自住的房子不會(huì)賣就不會(huì)跌,，從概率上來(lái)講一個(gè)小區(qū)或區(qū)域自住的人越多，房子拿出來(lái)賣的越少,，這個(gè)地方?jīng)]有成交就沒(méi)有下跌,；第三，最先跌的往往就是去年漲的最快的,，而去年漲的最快的就是投資需求買(mǎi)入的小戶型房子,。

　　第5問(wèn)：廈門(mén)房?jī)r(jià)為何比其他城市跌得快？

　　廈門(mén)跌幅領(lǐng)跑全國(guó),，且廈門(mén)房?jī)r(jià)僅次于北京深圳上海這三個(gè)城市,。

　　從大周期的宏觀角度，所有城市都是一樣的,，都會(huì)走到價(jià)格下跌的地步,。其他城市現(xiàn)在發(fā)生的事情都是廈門(mén)去年發(fā)生過(guò)的事情(如新房限價(jià)，搖號(hào)等),。泉州漳州現(xiàn)在走的路就是廈門(mén)去年走過(guò)的路,。

　　周期來(lái)看，廈門(mén)的這一輪調(diào)控是從2016年7月15號(hào)開(kāi)始,，廈門(mén)在2016年9月30號(hào)出的調(diào)控,，限購(gòu)限貸同時(shí)加碼，然后在2017年3月26號(hào)又加上了限售,。其他幾個(gè)城市2016年10月開(kāi)始調(diào)控,，廈門(mén)領(lǐng)先三個(gè)月。再有另一些城市是到去年底,，甚至到今年現(xiàn)在才限購(gòu)限貸,。所以每個(gè)政策出臺(tái)的節(jié)奏不一致，這就叫差異化,。每個(gè)城市都調(diào)一次,，這叫差異化。所以導(dǎo)致廈門(mén)現(xiàn)在走在比較前面,。廈門(mén)是第一個(gè)出調(diào)控政策的城市,、第一個(gè)出限購(gòu)限售的城市、執(zhí)行的最徹底的城市,。

　　從原政策的執(zhí)行力度來(lái)看,，很多城市出政策來(lái)變通對(duì)沖緩解稀釋政策的效應(yīng)。如西安在16年、17年也出了調(diào)控政策,。為什么西安市場(chǎng)在去年整年,，包括今年中還這么火爆？因?yàn)樗麖娜ツ觊_(kāi)始出了人才政策,，只要是個(gè)人才,、本科生就可以免費(fèi)落戶。這個(gè)在廈門(mén)和很多城市是不可能的事情,，和限購(gòu)政策完全抵消,，增加了購(gòu)房的需求。

　　第6問(wèn)：廈門(mén)房?jī)r(jià)中期走勢(shì)如何,？

　　新盤(pán)的供應(yīng)經(jīng)過(guò)五年,、十年的累積，交房后就會(huì)合成數(shù)據(jù),。所以我們只要把住新房的源頭就能算出供需數(shù)量,。比如從2012年開(kāi)始，廈門(mén)每年的土地供應(yīng)量平均值是150平方萬(wàn)左右,。而從2012年到現(xiàn)在,，廈門(mén)每年的銷售量，新盤(pán)銷售,，在這過(guò)去的7~8年里,，平均每年只生產(chǎn)150萬(wàn)平方，但是每年要賣掉300萬(wàn)平方,，那一年就缺口150萬(wàn)平方,，7年就是1050萬(wàn)平方，已經(jīng)把過(guò)去的庫(kù)存全部被消耗光了,，還不夠,。剩下人就只能買(mǎi)二手房。

　　300萬(wàn)平方其實(shí)就可以代表這個(gè)城市,，如果取平均值,，就基本上可以代表這個(gè)城市未來(lái)幾年的需求量就是300萬(wàn)平方。以賣一套房子是一百平米來(lái)算,，就是3萬(wàn)套,。這個(gè)城市的新盤(pán)的需求是三萬(wàn)套,，但是它一年只供1.5萬(wàn)套,。如果累積到一定程度，市場(chǎng)就供不應(yīng)求,，這是需求層面,。就是市場(chǎng)畸形的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的城市房?jī)r(jià)上漲，供不應(yīng)求。廈門(mén)的供需結(jié)構(gòu)是全國(guó)最畸形的城市,，這就是為什么一個(gè)小城市,，房?jī)r(jià)會(huì)這么高的原因。

　　此外,，廈門(mén)每年人口凈流入比例很高,，著可以通過(guò)孩子的讀書(shū)來(lái)作為參考。學(xué)位是把戶籍人口和非戶籍人口加在一起,。最近幾年廈門(mén)的學(xué)位空缺程度逐年增加,，而且每年都要翻倍，說(shuō)明城市常住人口是越來(lái)越多,。這些就是中長(zhǎng)期來(lái)看購(gòu)買(mǎi)力支撐,。

　　第7問(wèn)：廈門(mén)周邊城市(比如漳州港)會(huì)跟跌嗎？

　　漳州港現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是透支了R3線建成后的價(jià)格,。此外,，供大于求，漳州港有200多萬(wàn)庫(kù)存,，這是廈門(mén)一年供應(yīng)量,。

　　漳州港充滿變數(shù)，和廈門(mén)相比,，人們更愿意選擇廈門(mén),，且廈門(mén)周邊也有2萬(wàn)左右的房子，但漳州港的房子要取決于價(jià)差,，價(jià)差大,，就會(huì)有人買(mǎi)，因?yàn)闆](méi)有不能買(mǎi)的房子,，只有不能買(mǎi)的價(jià)格,。

　　第8問(wèn)：廈門(mén)的商住項(xiàng)目還有購(gòu)買(mǎi)價(jià)值嗎？

　　商住的問(wèn)題是如果體現(xiàn)不出租金收益它的增值就會(huì)變慢,，就會(huì)相對(duì)慢,，或者叫做跑不贏平均值。商住的問(wèn)題主要有：無(wú)法入戶,；體驗(yàn)差,；居住成本高。

　　此外,，商住交易成本高交易稅費(fèi)平均在10%,，正常的商品房滿兩年的交易數(shù)據(jù)應(yīng)該是在三個(gè)點(diǎn)。交易稅費(fèi)高就會(huì)讓很多人不想賣,，說(shuō)白了它就吃掉了你的利潤(rùn),。因?yàn)橐�掏這部分稅來(lái)，而且是讓買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)，無(wú)形當(dāng)中就導(dǎo)致房?jī)r(jià)賣不高,，而出租也就成為其剩下的唯一可取之處,。

　　第9問(wèn)：廈門(mén)地價(jià)大跌了嗎？

　　我們要承認(rèn)一個(gè)事實(shí),，土地價(jià)格是下跌了,。但是只是單純拿兩個(gè)結(jié)果去對(duì)比，會(huì)感覺(jué)到很驚悚,，如果考慮到里面的基本原因,，可能只是下跌，但并沒(méi)有那么驚悚,。

　　以7月2號(hào)拍的同安,、翔安的地1萬(wàn)8、1萬(wàn)9,，與翔安在2016年8月26號(hào)拍的地王是3萬(wàn)7千多,，3萬(wàn)8千左右作對(duì)比，產(chǎn)生2萬(wàn)的差距主要由于以下原因：

　　首先,，這兩塊地位置完全不一樣：一塊在翔安南,，是翔安未來(lái)最有前景的區(qū)域；另一塊在廈大翔安校區(qū)偏遠(yuǎn)的地方,，那個(gè)地方與地王之間的發(fā)展周期至少差5年,。你拿一個(gè)發(fā)展周期差5年的進(jìn)行對(duì)比，這肯定是不行的,。

　　第二,，是條件差異，2016年8月份的時(shí)候還沒(méi)有開(kāi)始調(diào)控,，特別是對(duì)土地市場(chǎng)沒(méi)有調(diào)控,，當(dāng)時(shí)的土地拍賣條件就是正常的條件，你花錢(qián)蓋什么樣的房子你說(shuō)了算�,，F(xiàn)在,，2017年開(kāi)始廈門(mén)就對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控了。

　　第10問(wèn)：開(kāi)發(fā)商還敢在廈門(mén)拍地嗎,？

　　相比原來(lái),，現(xiàn)在有7090政策，就是這塊土地拍下來(lái),，必須有70%的房子是在90平方以下的,，之前的地王就沒(méi)有這個(gè)限制。這個(gè)限制導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法去做別墅,，而只有做別墅,，價(jià)格才能產(chǎn)生大的溢價(jià)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)才會(huì)多,，利潤(rùn)多,，開(kāi)發(fā)商才會(huì)拿更高的成本去拍下土地。

　　有70%的房子要在90平方以下,，90平方顯然是做不了高溢價(jià)的房子,，只剩下30%。以前沒(méi)有限制的時(shí)候,，開(kāi)發(fā)商想怎么排就怎么排,，只要容積率排的下，怎么排都可以,，這是一個(gè)限制,。另一個(gè)限制就是，140平方不能做復(fù)式的房子,。我們知道,，做復(fù)式的房子可以空出很多面積來(lái)贈(zèng)送，抽出來(lái)的面積就可以給房子產(chǎn)生溢價(jià),。多出一個(gè)客廳或是房子的面積就能產(chǎn)生溢價(jià),，客戶也能接受。開(kāi)放商就敢拍高一點(diǎn),。

　　再有“一次性銷售”,，10萬(wàn)平米以下的地必須一次性銷售，10萬(wàn)平米以上要分兩次銷售,，這個(gè)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是很可怕的事情,。因?yàn)橐粔K地你分多次銷售，可以拉長(zhǎng)周期,，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)價(jià)格,，低開(kāi)高賣，越賣越高,，對(duì)開(kāi)放商來(lái)說(shuō)這是正確的銷售策略,。若是一次性全部放出來(lái)在房產(chǎn)市場(chǎng)上賣，開(kāi)放商處于被動(dòng)的狀態(tài),。在很多對(duì)土地拍賣的限制條件下,，造成了大家不敢以很高的價(jià)格拍賣土地。

　　最后,，開(kāi)發(fā)商的錢(qián)不夠了,，過(guò)去的2016年和2017年，開(kāi)發(fā)商花了巨大的價(jià)格拍下土地,，結(jié)果這兩年碰到房產(chǎn)政策,，房子不好賣了,，手上的現(xiàn)金回的慢了，就不能再投入去開(kāi)發(fā)了,。錢(qián)不多就不會(huì)亂拿地,。

　　作者：黃漢彬（廈門(mén)資深地產(chǎn)媒體人）