■ 王麗新

　　5月份以來,，三則消息讓現(xiàn)房銷售再次成為熱議話題：一是河南省信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》,，其中要求,，新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售,；二是近期國家金融監(jiān)督管理總局表態(tài),，加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，讓購房者對全面實施現(xiàn)房銷售有所期待,；三是不少企業(yè)將現(xiàn)房作為賣點吸引購房者買房,，推動現(xiàn)房銷售在市場中的占比穩(wěn)步提升。

　　當前,，現(xiàn)房銷售模式已從試行開始向推行過渡,。據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超過30個?。ㄊ校┏雠_現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策,。截至目前，合肥,、鄭州等地明確進行現(xiàn)房銷售試點,，海南、雄安已全面進行現(xiàn)房銷售,。從市場交易端來看,，現(xiàn)房銷售占比逐年提升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，現(xiàn)房銷售在商品住宅銷售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%,。

　　那么，現(xiàn)房銷售時代來了嗎,？在筆者看來,，結(jié)合當前的市場情況來看，現(xiàn)房銷售需順勢而為,，更需“因城施策”,，循序漸進式推行。當然,，從長期來看,，現(xiàn)房銷售是新方向，有優(yōu)勢也有挑戰(zhàn),，若全面實施,，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多方面影響。

　　首先,，利好購房者?，F(xiàn)房銷售實現(xiàn)“供應即實景”,。對購房者而言,，是從“圖紙買房”到“實景消費”的質(zhì)變，會避免傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對板”,、延期交房糾紛以及爛尾的風險,。一方面，現(xiàn)房銷售可實現(xiàn)“交房即交證”“配套即享”模式,，提升居住安全感,；另一方面，現(xiàn)房銷售會加快去庫存速度,。此外,，房屋品質(zhì)可見可測，可與資產(chǎn)價值深度綁定，核心城市優(yōu)質(zhì)地段現(xiàn)房更有“品質(zhì)溢價”空間,。

　　其次,，考驗房企綜合能力。現(xiàn)房銷售模式考驗房企的開發(fā)模式,、資金鏈,、產(chǎn)品力等全方位綜合能力。一是回款周期對現(xiàn)金流影響較為明顯,，一般來說,，期房預售模式下，周轉(zhuǎn)能力較強的房企從拿地開始平均6個月內(nèi)可以見到回款,，現(xiàn)房銷售意味著項目竣工后回款,，回款周期延長2年至3年；二是融資結(jié)構(gòu)需從中短期向中長期調(diào)整,，尤其是有息負債更需轉(zhuǎn)化為長周期且低成本融資,，才能更好地穩(wěn)住回報率；三是倒逼房企摒棄“速度優(yōu)先”開發(fā)模式,，抓“精細化管理”和提升產(chǎn)品力,，建立從拿地到交付的全流程品質(zhì)管控體系，加大研發(fā)投入,，讓產(chǎn)品向綠色化和智能化轉(zhuǎn)型,，才能擴大市場占有率。

　　最后,，配套支持措施是關(guān)鍵,。在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售模式變化過程中，要解決可能出現(xiàn)的購房者購房成本高,、開發(fā)商沉淀資金周期更長以及新房供應規(guī)?？焖倏s量導致的階段性供需失衡等問題，這就意味著配套政策是關(guān)鍵,，可從土地,、財稅政策等方面發(fā)力。一是建立“現(xiàn)售+預售”的雙軌并行機制,；二是“因城施策”,，配套細則差異化，如庫存高企城市出臺“現(xiàn)房銷售鼓勵政策”,，對購買現(xiàn)房的購房者進行契稅補貼,，允許房企分期繳納現(xiàn)房銷售項目的土地出讓金等；三是構(gòu)建多元化融資渠道,，如鼓勵銀行設(shè)立“現(xiàn)房開發(fā)專項貸款”,，延長貸款期限,，合理合規(guī)地支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行“現(xiàn)房項目收益?zhèn)保瑢⒕G色建筑,、裝配式現(xiàn)房項目納入綠色信貸支持范圍等,；四是財稅政策銜接，如考慮推遲現(xiàn)房項目土地增值稅預繳時間,，補貼房企融資成本等,。

　　總而言之，結(jié)合市場現(xiàn)狀與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向來看,，構(gòu)建“期房與現(xiàn)房并存,、增量與存量互補”的新發(fā)展模式已在路上，但未來仍需政策引導,、市場培育與金融創(chuàng)新協(xié)同推進現(xiàn)房銷售制度,，助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。