圖片來(lái)源：融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2020年7月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告

　　第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2020年以來(lái),，房貸利率持續(xù)下調(diào)，已連續(xù)下降7個(gè)月,。房貸利率為何7連降,？預(yù)計(jì)三四季度還會(huì)繼續(xù)下降嗎？圍繞社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題,，記者采訪了相關(guān)專家學(xué)者,。

　　經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境變化

　　“造成今年以來(lái)房貸利率下降的首要原因是,，經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境的變化�,！敝袊�(guó)社科院財(cái)經(jīng)院綜合經(jīng)濟(jì)研究部副主任,、清華大學(xué)ACCEPT研究員馮煦明告訴經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者，事實(shí)上,，除了房貸利率之外,，其他各類主要貸款產(chǎn)品的平均利率也都呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。以代表性較強(qiáng)的LPR利率為例,，去年4季度到今年二季度之間總體上就是下降的,。今年7月份，1年和5年期的LPR利率分別為3.85%和4.65%比年初分別下降了0.3和0.15個(gè)百分點(diǎn),。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼同樣表示,，今年以來(lái)，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行和疫情沖擊,，央行采取多種貨幣政策加大流動(dòng)性投放,，貨幣政策更加靈活適度，銀行間資金較為充裕,。同時(shí),，央行在注入流動(dòng)性的同時(shí)，通過(guò)降準(zhǔn)以及下調(diào)逆回購(gòu),、中期借貸便利等操作利率,，降低銀行資金成本，推動(dòng)作為房貸定價(jià)基準(zhǔn)的LPR持續(xù)下行,。

　　一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是：相比于其他類型長(zhǎng)期貸款利率而言,，房貸利率降幅更為明顯，例如截止7月份,，5年期LPR利率比年初降低了0.15個(gè)百分點(diǎn),，而平均期限更長(zhǎng)的房貸利率則降低了0.28個(gè)百分點(diǎn)。為何出現(xiàn)該現(xiàn)象,？對(duì)此,，馮煦明表示，這是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下行周期下,，加之疫情的影響,，企業(yè)面臨的投資回報(bào)率降低、投資風(fēng)險(xiǎn)增大,，因而對(duì)信貸融資的需求有所減弱,，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在一定程度上面臨“資產(chǎn)荒”問(wèn)題；而對(duì)于銀行而言，房貸資產(chǎn)相比一般企業(yè)信用貸款,，具有風(fēng)險(xiǎn)更低,、穩(wěn)定性更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，通常被認(rèn)為是更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),�,！耙蚨�在��(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，銀行也的確有激勵(lì)增加房貸供給,。事實(shí)上,，在房貸利率下降的同時(shí)，房貸的審批流程,、辦理速度都在明顯加快,。”

　　在實(shí)際調(diào)研中記者也發(fā)現(xiàn),，多家銀行都表示,，在資料齊全的情況下，個(gè)人房貸基本一周內(nèi)可批貸,。

　　此外,，董希淼表示，今年3月以來(lái),，根據(jù)央行部署,，銀行啟動(dòng)存量浮動(dòng)利率房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，多數(shù)客戶轉(zhuǎn)換成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn),，在LPR下行之后,，存量房貸利率也有所下行。

　　大面積下行態(tài)勢(shì)或難再現(xiàn)

　　7連降已是既定事實(shí),，另一個(gè)引人關(guān)注的問(wèn)題是：還會(huì)不會(huì)降,？

　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)專家的觀點(diǎn)都是,，預(yù)計(jì)下半年房貸利率會(huì)基本保持平穩(wěn),，不再延續(xù)今年上半年持續(xù)下降的趨勢(shì)�,！邦A(yù)計(jì)今年三四季度，房貸利率還將會(huì)有小幅下降,，但幅度相比上半年會(huì)大大縮小,。”董希淼表示,，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),，7月30日中央政治局會(huì)議以及央行最新發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告都要求，推動(dòng)綜合融資成本明顯下降。預(yù)計(jì)三四季度,，市場(chǎng)流動(dòng)性將繼續(xù)保持合理充裕,，LPR仍將會(huì)繼續(xù)下降，以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸,，也會(huì)順勢(shì)下行,。

　　“二季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)已開(kāi)始V型復(fù)蘇，在今年秋冬季節(jié)不再爆發(fā)嚴(yán)重疫情的情況下,，預(yù)計(jì)三四季度經(jīng)濟(jì)將會(huì)拾階而上,，持續(xù)回暖。在這種情況,，盡管貨幣政策仍然會(huì)保持更加靈活適度和結(jié)構(gòu)性寬松,，但寬松力度在邊際上會(huì)有所減弱�,！� 馮煦明表示,，更重要的是，房地產(chǎn)信貸的過(guò)快增長(zhǎng)可能會(huì)對(duì)其他實(shí)體企業(yè)融資形成“擠出效應(yīng)”,，這在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下是需要極力避免的,。正因如此，7月份政治局會(huì)議特別強(qiáng)調(diào),，貨幣政策要“精準(zhǔn)導(dǎo)向”,，要確保新增融資重點(diǎn)流向制造業(yè)、中小微企業(yè),。

　　換言之,，從信貸投放看，下半年信貸投放的重點(diǎn)是制造業(yè)和中小微企業(yè),，房貸大幅度增長(zhǎng)的可能性也不大,。

　　與此同時(shí)，董希淼表示,，9月份將基本完成存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,，存量房貸利率中樞整體下移。但是,，下半年的貨幣政策不會(huì)進(jìn)一步放松,，而是更加強(qiáng)調(diào)適度，與房貸利率關(guān)系密切的5年期以上LPR下行的空間并不大,。

　　實(shí)施差別化住房信貸政策

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，短期內(nèi)，在貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速大幅高于名義經(jīng)濟(jì)增速的情況下,，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)收緊,，防止資金不合理的,、過(guò)多流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)度推高房?jī)r(jià),。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示,，進(jìn)入2020年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情的影響已經(jīng)逐漸減小,，甚至出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭,，發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策的城市逐漸增多。僅僅7月份,，就有杭州,、東莞、寧波,、深圳等6個(gè)城市出臺(tái)嚴(yán)控政策,。“雖然從表象來(lái)看,，這些嚴(yán)控措施多是起因于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，但住房信貸措施也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，而且5年期LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)三個(gè)月未變,，其中應(yīng)該也考慮到避免刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素,。”

　　此外,，董希淼表示,，在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”以及不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段等情境下，部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市,，對(duì)部分房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整,。在這些熱點(diǎn)城市，如果房貸增長(zhǎng)過(guò)快,、利率下行明顯,，預(yù)計(jì)央行將通過(guò)窗口指導(dǎo)、市場(chǎng)利率自律機(jī)制等進(jìn)行約束,。

　　在董希淼看來(lái),，較為優(yōu)惠的房貸利率，應(yīng)主要集中在首套房貸,，旨在降低剛需購(gòu)房者負(fù)擔(dān),。從中長(zhǎng)期看，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的主題,�,！跋乱徊剑�央行和銀行應(yīng)根據(jù)購(gòu)房區(qū)域,、主體的不同,，綜合運(yùn)用多種手段，量?jī)r(jià)并舉,，長(zhǎng)短結(jié)合,，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī),，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期,，因城施策，進(jìn)一步實(shí)施好差別化住房信貸政策,�,！�

　　新聞多一點(diǎn)：不斷降低房貸利率能減輕居民住房壓力嗎？

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為,，可以通過(guò)不斷降低房貸利率來(lái)減輕居民住房壓力,。這種觀點(diǎn)是否正確呢？對(duì)此,，馮煦明表示,，單獨(dú)看起來(lái)（經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的“局部均衡”）是似乎有道理，但實(shí)際上站不住腳,，如果放在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局之中則會(huì)造成極大的扭曲,，弊大于利。

　　馮煦明進(jìn)一步指出,，減輕居民住房壓力,，關(guān)鍵要從建立完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制這一根本矛盾入手，這也是壯大和活躍經(jīng)濟(jì)“內(nèi)循環(huán)”的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,。目前,，我國(guó)正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制：一是優(yōu)化住宅建設(shè)用地的空間供給結(jié)構(gòu)。根據(jù)人口流入流出趨勢(shì),，調(diào)整城鄉(xiāng)之間,、不同城市之間的住宅用地供給格局，避免供需機(jī)構(gòu)性失衡,。二是增加各種類型的政策性住房供給,，以及在一二線城市大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，切實(shí)提高租房居住的穩(wěn)定性,、便利性,、可靠性和宜居度。三是“一城一策”式的房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和短周期調(diào)控,。

　　也就是說(shuō),，在利率市場(chǎng)化的總體背景下，房貸利率不宜成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段,，其政策功能將不斷弱化,。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 錢箐旎）