2017年6月,，為了適應(yīng)新時期消費(fèi)市場與消費(fèi)者需求的變化，81年來幾乎承載了上海人三代人記憶的第一百貨商店停業(yè)改造。

　　幾乎同期,，同樣承載了一代人的青春回憶,、經(jīng)營了整整20年的太平洋百貨淮海店停業(yè)改造,，兩年后,，變身為“新天地廣場”再出發(fā),；建成于2004年前后的上海世貿(mào)廣場，選擇通過“大動作”閉店改造,，以“城市劇場”的新面貌重回大眾視野,。

　　這背后，是一群老牌商業(yè)建筑在新零售時代的絕地奮起,，更凸顯出進(jìn)入城市更新期后的上海,，對商業(yè)空間提出了更高的新要求。

　　日前,，上述城市新空間的設(shè)計者、運(yùn)營者,，在上海市規(guī)劃和自然資源局主辦,、上海城市公共空間促進(jìn)中心協(xié)辦的“品·筑”建筑評論活動上，共話新零售時代老牌商業(yè)建筑的突圍之路,。

　　鏈接與疊合：活力空間再造的關(guān)鍵

　　章明 同濟(jì)大學(xué)建筑系副主任,、教授

　　今天我所要介紹的這個案例“第一百貨中心”，位于“中華商業(yè)第一街”上海南京路步行街西首的六合路,。

　　本次改造所涉及的三棟建筑第一百貨商店,、一百商城、東方商廈皆意義非凡,。其中,，第一百貨商店在1989年被列為上海首批優(yōu)秀歷史建筑（第三類）、上海市文物保護(hù)單位,。上世紀(jì)30年代至本世紀(jì)初,，上述三棟創(chuàng)建于不同歷史時期的百貨建筑在六合路兩側(cè)逐漸形成完整的時空斷面，承載了幾代上海人對百貨商業(yè)場所的特殊記憶,。

　　我們所要面對的此次改造,，不僅需要完成對三棟所涉建筑的記憶鏈接與空間鏈接，更承擔(dān)著帶動南京路步行街活力向縱向延展的示范意義,。而項(xiàng)目所在的六合路,，還是一條仍然具有機(jī)動車通行需求的市政道路。

　　最終的解決方案采取了“六合路半室外商業(yè)廊街”的方式,。

　　新建廊街位于第一百貨商店,、一百商城,、東方商廈三棟既有建筑之間。通過七條連廊,、三層平臺,、四座跨層飛梯，我們實(shí)現(xiàn)了對三棟建筑的記憶鏈接與空間鏈接,。通過連廊完成連接的三棟建筑及其屋頂花園,，形成了完整的商業(yè)路徑。這一改造,，不僅將既有的三棟建筑連接為一個新的商業(yè)綜合體,，也為未來能夠把更多活力引導(dǎo)到六合路創(chuàng)造了條件。

　　上述所有想法的落地,，除了創(chuàng)造各種“鏈接”,，還離不開“疊合”二字。沒有各部門通力協(xié)作,，探索土地的復(fù)合使用方式,，這一系列將單一空間向復(fù)合空間轉(zhuǎn)型的舉措是無法完成的。所以,，此處所說的“疊合”,，不僅包括對所涉市政道路的優(yōu)化、對相關(guān)空間消防功能的優(yōu)化,，還涉及對既有文物建筑的保護(hù),，為改造后的商業(yè)綜合體植入功能與活力。

　　在市政道路優(yōu)化方面,，我們改良了道路高度差,，以改善步行體驗(yàn)。取消10厘米高的上街沿,，車行道與人行道采用同材質(zhì),、不同規(guī)格的燒毛花崗石地坪鋪裝，改變了市政道路的刻板形象,。景觀花池結(jié)合折線式臺階創(chuàng)造大量休憩空間,，但不逾越原有人行道范圍。

　　在消防功能優(yōu)化方面,，六合路維持原有8.4米機(jī)動車道寬度,，但整體街闊尺度擴(kuò)大。全路段滿足消防登高場地20米×10米的規(guī)范要求,，也可滿足消防車4米×4米的凈寬,、凈空，半室外連廊與平臺可作為消防員進(jìn)入室內(nèi)撲救的通道,。

　　在文物建筑保護(hù)方面,，拆除三,、五層連廊的封閉界面，形成半室外連廊,；連廊采用四層通高玻璃肋超白玻璃幕墻替代現(xiàn)有明框玻璃幕墻,，削弱既有連廊的體量感，凸顯文保建筑的滄桑感和歷史感,。以懸臂式挑棚形式完成頂部空間的圍合,，結(jié)合新建立柱等手段保證文保建筑的結(jié)構(gòu)完整性，同時呼應(yīng)既有連廊的拉索結(jié)構(gòu)形式,。

　　改造后的半室外平臺與連廊,，為整個商業(yè)綜合體提供了商業(yè)、景觀,、藝術(shù)等多重功能復(fù)合植入的可能,。借助新的燈光系統(tǒng)設(shè)計，六合路呈現(xiàn)出更具特色的商業(yè)氣氛,。

　　城市當(dāng)中存在大量的建筑紅線,，或是一些隱形的紅線。因?yàn)檫@些紅線的存在,，一個街區(qū)或者一個地塊中,，建筑物大多各自為政。但在這些建筑之間,，如建筑與公共空間之間、公共空間與公共空間之間,，往往缺少一些連接物,，可使建筑所在街道空間的活力向更大范圍延伸、拓展,。此次改造針對這一核心問題做出了若干探索,。

　　超越傳統(tǒng)商業(yè)空間 重新連接城市舞臺

　　安德里亞·德斯蒂法尼斯 李偉 Kokaistudios建筑事務(wù)所建筑師

　　Kokaistudios2002年在上海建立，伴隨著上海的城市發(fā)展,，參與了很多上海城市項(xiàng)目,。

　　當(dāng)世貿(mào)廣場第一次聯(lián)系我們時，我們覺得建筑的地理位置及其與周邊空間之間的關(guān)系是非常有特色的,。它不僅是周邊人流與交通的重要節(jié)點(diǎn),，門前的三角形廣場也給從南京路進(jìn)入人民廣場的人流以強(qiáng)烈的視覺沖擊。它和人民廣場,、上海市政府大樓所在地離得很近,，與新世界百貨、第一百貨中心隔街相望,。

　　參與很多遺產(chǎn)建筑改造項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)啟示我們,，要想做好一個改造項(xiàng)目,，無論它今時的改造目標(biāo)和使命是什么，改造者對這個建筑原來的設(shè)計意圖有所了解非常重要,。當(dāng)我們找來原先的設(shè)計圖,，發(fā)現(xiàn)這個設(shè)計其實(shí)具有很強(qiáng)的公共性。不僅廣場部分為公共交通預(yù)留了空間,，整個建筑的界面也很開放,。這一點(diǎn)之所以有所弱化，是因?yàn)楹髞淼氖褂眠^程削弱了建筑既有的特征,。廣告牌,、樓梯間等設(shè)備把部分建筑界面的開放性給遮擋了。而在此過程中,，這個建筑的運(yùn)營者和使用者們選擇了用最簡單的處理方式（比如,，追求商業(yè)租賃面積最大化）來對待這個商業(yè)空間，用一種比較傳統(tǒng)的商場或是百貨的運(yùn)營思維在管理這個空間,。

　　相對于八層高的空間,，其入口所在的空間只有一個且顯得過于狹小。這樣的處理方式不夠人性化,，于今日的消費(fèi)大勢而言,，已不合時宜。當(dāng)我們想深入體驗(yàn)這個建筑時,，又發(fā)現(xiàn),，若想通過這個建筑眺望人民廣場方向非常漂亮的景觀，必須爬到很糟糕的空調(diào)機(jī)房或商鋪后面,，才能得以實(shí)現(xiàn),。

　　過往，我們總是習(xí)慣于技術(shù)性地解決“問題”,。但這一次,，我們想建立一個“故事”，想讓這個項(xiàng)目有一個很強(qiáng)的概念或是意象,，可以傳達(dá)給公眾,、傳遞給城市。

　　最終,，我們選擇了“劇場”這個概念,。希望把這個空間非常公共的一面、具有文化屬性的一面都呈現(xiàn)給大家,。人們來到這里,，既像是來看一個秀，同時也像是化作整個秀場的一部分,，表演給商場里面的人看,。

　　劇場的很多特征還能夠幫助我們解決很多技術(shù)問題,。比如，通過對“劇場”概念的營造,，我們把一期所在的空間當(dāng)成了整個劇場的前場部分,，把二期化作劇場的后場部分。無論是來自世界各地,、全國各地的游客,，還是生活在本地的上海人、酒店周邊區(qū)域的辦公人群,，都可以很方便地直達(dá)此處,，觀賞這里的景觀和“演出”。

　　我們設(shè)計的三個電梯正好對應(yīng)著三個入口,。視覺上,，三道飛天梯被設(shè)計得如三條劇場紅毯一般，把南京路多個方向上的人流帶入到這個建筑中,。

　　我們希望,，這樣的設(shè)計不僅可以讓這個建筑給游客使用，更可以給市民們使用,。我們努力讓這個建筑的外觀盡可能去掉了很多的廣告牌,，增加了很多餐飲的空間，希望大家有機(jī)會可以從一個更高的視野體驗(yàn)城市的景觀,。

　　對于一棟商業(yè)建筑的改造而言,，硬件升級是非常艱難的，通過非常厚重的技術(shù)性工作,，才能讓整個建筑在功能上實(shí)現(xiàn)很好的提升,。我們整個工程的順利開展，也得到了社會各界,、多方資源的協(xié)作與支持。每一次拆建都有巨大的工程難度,，工程伴隨著設(shè)計的改變需要做出非常靈活的調(diào)整,。幸運(yùn)的是，這個工程在18個月里完工了,。施工期間,，很多中外游客在門口駐足、留影,。

　　如今,，這個半室外的空間已經(jīng)變成了一個非常活躍的城市商業(yè)活動場所,。不光從外面看這個建筑,，從建筑內(nèi)部往外看,、從平臺部分眺望城市，都擁有了一個非常卓越的視野,。這讓整個空間不僅成為一處真正意義上的公共空間,，也帶動起了空間與市民、游客,、周邊人群之間的良好關(guān)系,。在建成后的三個月里，這棟建筑吸引了600萬游客前來參觀,。通過改造后的空間,，他們既感受到了上海過往的沉淀，也體驗(yàn)著上海今日的精彩,。

　　有些商業(yè)設(shè)計師批評我們,，覺得這個建筑不是一個常規(guī)的商場或商業(yè)中心項(xiàng)目。但是,，我覺得這不是很重要,。重要的是，這里已然成為一個城市性的建筑,，成為一方有活力的城市舞臺,。既有的建筑和城市之間有了更好的對話關(guān)系，而被這座城市重新吸收,，成為不可或缺的存在,。

　　我們要像營造一段旅程那樣，創(chuàng)造更多有趣的空間體驗(yàn)場所,。請更多的人來這里體驗(yàn)這座建筑,，體驗(yàn)建筑和城市之間的關(guān)系，并通過這里,，更深入,、立體地感受上海。

　　地產(chǎn)經(jīng)營者需向城市服務(wù)提供者轉(zhuǎn)變

　　張斌 瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事

　　太平洋百貨淮海店,，在本案所在地經(jīng)營了整整20年,。它曾經(jīng)是淮海路上的商業(yè)地標(biāo)之一，也承載了一代人的青春回憶,。然而,，隨著時代的變遷，新型商業(yè)和電商的沖擊,，淮海路和太平洋百貨都面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn),，改變勢在必行。

　　社交的本質(zhì)是人與人之間的連接和互動。作為一個商業(yè)空間服務(wù)商,，我們更深感創(chuàng)造“連接”的重要性,。這里所說的“連接”，不僅是空間跟人的連接,，更包括人跟人的連接,。我們要給顧客一個理由，讓他們不僅能夠在商業(yè)場所中獲得情感訴求的滿足,，更能夠?qū)崿F(xiàn)精神層面的消費(fèi),。在此大勢下，我們應(yīng)為上述需求的實(shí)現(xiàn)服務(wù),，為此提供充分的場所與內(nèi)容,。然后，通過我們的設(shè)計與經(jīng)營,，讓不同人群可以在這些場所及相關(guān)場景中完成新的連接,。

　　此外，這個項(xiàng)目還被賦予了多重任務(wù)：從橫向來看,，希望它能夠以“淮海路變遷及升級”為使命,，打造淮海路上新的商業(yè)門戶和活力節(jié)點(diǎn)；從縱向來看,，希望它能夠成為連接淮海路和新天地新的門戶,，把整個馬當(dāng)路沿線的公共空間連接起來，讓新天地的人流能夠因?yàn)辄S陂南路地鐵站往縱深發(fā)展,。

　　基于上述定位,，我們細(xì)化了改造方案。整個改造工程歷時兩年,，已于去年年底完成,。兩年間，如何在既有空間里盡可能多地創(chuàng)造人與人之間連接的機(jī)會,，是整個項(xiàng)目的主要挑戰(zhàn),。

　　改造完成后，我們的經(jīng)營面積比原先的13000平方米縮小了,，這是我們主動做出的一個選擇,。但整個商場中的公共空間面積變大了，整個建筑的外立面更開放,、室內(nèi)空間更開放、廣場更開放,，室內(nèi)和室外,、低區(qū)和高區(qū)、廣場和地鐵之間，被更好地連接和打通,。

　　此外,，通過“新女性”“生活文化運(yùn)動”等主題的創(chuàng)設(shè)，整個商業(yè)空間被注入更多生活文化和運(yùn)動元素,，希望最終能夠把這個項(xiàng)目打造成為一個可以展開很多話題的潮流社交發(fā)生地,，把新的活力和內(nèi)容源源不斷地導(dǎo)入到這個空間中，為更大限度地把人流從地下往上吸引創(chuàng)造最大化的可能性,。

　　如今,，城市更新已經(jīng)不再是一個開發(fā)商就能完成的事。對于像瑞安這樣的企業(yè),，把自己從地產(chǎn)商向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)變是大勢所趨,。

　　作為一個服務(wù)商，除了要懂設(shè)計,、懂經(jīng)營,，還需要長時間關(guān)注項(xiàng)目所在社區(qū)的經(jīng)營，關(guān)注未來15年甚至更遠(yuǎn)時段之后,，整個區(qū)域會以怎樣的活力往前發(fā)展,。嚴(yán)格來說，這已經(jīng)屬于社區(qū)經(jīng)營的范疇,。這一工作,，同樣還需要我們對時尚產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，有屬于自己的理解和把握,，要有能力在這個區(qū)域聚集起更豐厚的原創(chuàng)設(shè)計力量。這些內(nèi)容都是一個城市服務(wù)商需要思考的,。

　　當(dāng)然,，推進(jìn)更新的第一步，始終還是要想清楚你要創(chuàng)造一個什么樣的空間,，能夠承載一些什么樣的活力,，以及能否讓這個項(xiàng)目、這個空間保持一個可持續(xù)的發(fā)展路徑,。

　�,。ū疚母鶕�(jù)演講實(shí)錄整理，有刪節(jié)）

　　◇鏈接◇

　　商圈需深植于當(dāng)下上海城市生活

　　參與此次分享的幾個項(xiàng)目都在黃浦區(qū),，且都位于南京路步行街商圈附近,。像南京路、淮海路這樣具有歷史積淀的商圈,，如何應(yīng)對新零售時代的沖擊,，是否可以擺脫僅作為“景點(diǎn)”的命運(yùn)，是很多專家學(xué)者、業(yè)界從業(yè)人員乃至市民都十分關(guān)注的話題,。

　　在新的時代背景下,，如何讓老牌商圈重新連接到上海整個城市當(dāng)中，黃浦區(qū)人大城建環(huán)保委員會委員,、黃浦區(qū)政協(xié)之友理事孟國慶,，分享了自己的思考。

　　當(dāng)前,，在新零售時代到來的背景下,，無論是商業(yè)中的公共空間和營銷環(huán)境，還是城市更新本身,，都面臨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的挑戰(zhàn),。上海中心城區(qū)的商圈，如黃浦區(qū)的南京路和淮海路,，都已經(jīng)無法忽視互聯(lián)網(wǎng)沖擊帶來的變革,。

　　如何在新零售時代，重新定義商業(yè)中的公共空間,，如何用好開放空間,，是其中一個非常重要的課題。把建筑空間利用和營商環(huán)境改善結(jié)合起來,，是該領(lǐng)域的新嘗試,。

　　我從事設(shè)計工作幾十年，對建筑略知皮毛,，但對商業(yè)中公共空間的利用并不熟悉,。作為一個非專業(yè)人士和市民，我從連接消費(fèi)行為和城市公共活動,、高質(zhì)量空間環(huán)境如何創(chuàng)造高質(zhì)量城市生活的角度,，結(jié)合打響上海購物品牌、把南京路打造成全國有溫度的步行街等議題,，談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　如何重新定義商業(yè)中的公共空間,，用好開放空間，我認(rèn)為最終需要落實(shí)在營商環(huán)境上,，要讓整個營商環(huán)境既發(fā)光又發(fā)熱,，既有客流量又有銷售額。南京路步行街部分實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)型升級以后客流明顯增多,，銷量見漲,，可見零售業(yè)態(tài)也在往好的方向發(fā)展。

　　但在我看來,，作為中華商業(yè)第一街和世界知名商圈,，南京路步行街的風(fēng)采還有待更充分的顯現(xiàn),。除了目前建筑設(shè)計師已經(jīng)關(guān)注到的問題，一座有生命力的建筑,，除了要具有使用價值和美學(xué)價值，對商業(yè)空間而言,，建筑設(shè)計的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)始終應(yīng)該是提升商業(yè)服務(wù)價值,，為消費(fèi)者提供最好的體驗(yàn)。比如,，商業(yè)建筑不能只為設(shè)計而設(shè)計,，應(yīng)該考慮到設(shè)計和實(shí)際運(yùn)營之間的關(guān)系，應(yīng)該深層次地考慮給客人帶來的實(shí)際感受,。

　　以南京路現(xiàn)在的條件,，建筑本身不可能大動，關(guān)鍵是業(yè)態(tài)和品牌的綜合,，包括節(jié)假日和夜生活的呈現(xiàn),，使之充滿生機(jī)和活力。南京路步行街給上海人和全國各地游客的感覺應(yīng)該是洋氣加精致,。但以目前的世紀(jì)廣場為例,，它作為南京路步行街舉辦活動的重要場地之一，實(shí)際利用率,、層次都有待提高,，設(shè)備陳舊老化，功能不全,，活動略顯單一,。

　　在景觀設(shè)計規(guī)劃方面，要充分考慮到步行街的景觀特點(diǎn),，因地制宜采用喬木和灌木,，注重高低搭配、錯落有致,，做到統(tǒng)籌規(guī)劃,，優(yōu)化綠化布局，打造良好的商業(yè)景觀,。目前,，南京路步行街綠地景觀設(shè)計規(guī)劃存在不足，沿街有不少商業(yè)商鋪的櫥窗,、店招店牌,、戶外廣告被一些體量較大的樹木遮擋，對步行街的美觀和商業(yè)價值都產(chǎn)生了影響,。我們對這些都要有所關(guān)注,。

　　城市環(huán)境對日常生活有巨大影響,。城市中的各種設(shè)施，需要不斷更新才能滿足我們不斷變化的要求,、習(xí)慣和期望,。在這方面，步行街商業(yè)建筑更新,、微改造及相關(guān)的綜合管理,，不妨對標(biāo)國際一流水平的步行街找差距。

　　比如,，能否結(jié)合城市更新,，進(jìn)一步做好南京路步行街支馬路的微改造。在有條件的地方,，是否可以借助建筑小品凸顯老南京路的特色,，將既有的觀光小火車打造得更時尚等，增添獨(dú)屬于南京路步行街的魅力,。

　　又如,，處于新零售時代的商圈，是否可以充分發(fā)揮信息,、技術(shù),、數(shù)據(jù)的運(yùn)用優(yōu)勢，加快智慧南京路的建設(shè),，大力推進(jìn)南京路步行街5G應(yīng)用,。規(guī)范整合步行街各個商家的WIFI系統(tǒng)，使游客上網(wǎng)更便捷,。

　　此外,，城市活力的體現(xiàn)，要注意克服不連續(xù)性,，注意把過去和現(xiàn)在聯(lián)系起來,。步行街有眾多歷史悠久的品牌商店。但是,，這些商家的歷史,、文化底蘊(yùn)都還遠(yuǎn)未得到充分的顯現(xiàn)。未來,，不妨借助這些商店品牌,，宣揚(yáng)上海的傳統(tǒng)服務(wù)特色，把上海的老味道,、上海的新時尚介紹給更多來客,。

　　南京路上很多經(jīng)典歷史建筑都充滿了故事。是否可以借助新媒體等多種手段加以介紹,，讓整條步行街變得可閱讀,，亦值得探討,。